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◇251.「契約不適合責任」 

 2020年4月より民法の一部が改正されます。
不動産取引においては、売主の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」にかわります。現行の瑕疵担保責任は、売却後隠れた瑕疵が発見された場合、買主は、その発見から一年間は売主に損害賠償請求を、契約の目的を達成できない場合は契約解除できるとなっています。
 ただこれは原則であり、売主の責任が重すぎるという部分もあり、一般的には引渡後三ヶ月後まで等、当事者の合意を以て任意に変更されて契約されています。
新たにできる「契約不適合責任」は、取引の目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は売主に責任を請求できることになります。
 請求できる権利は、損害賠償、契約解除に加え追完請求、代金減額請求が加わり、売主の責任はかなり重くなっていくと思われます。
 (但し、契約不適合責任も免責は認められるようですが)
 より詳細な契約内容、インスペクションや瑕疵保険等の利用していくことが必要になるかと思います。

宅地建物取引士  畑田 忠行

◇250.自筆証書遺言方式の緩和について 

 民法(相続法)が改正され、2019年1月13日以後に作成される自筆証書遺言に財産目録等を添付する場合、その目録については自書しなくてもよいこととなりました。
 今までは添付する財産目録を含め、全文を自書して作成する必要がありました。そのため高齢の方や財産を多数所有している方にとっては相当の負担となっていました。改正民法において財産目録はパソコンで作成することができるようになりました。また、財産目録を作成せずに、不動産の登記事項証明書や預貯金通帳のコピーを財産目録として添付することもできるようになりました。ただし、財産目録の全てのページに遺言者が署名押印をしなければなりません。仮に、財産目録の両面に記載がある場合には、その両面に署名押印をする必要があります。
 また、財産目録は添付されるものなので、遺言書本文と財産目録は必ず別の用紙に作成する必要があります。例えば、財産目録をパソコンで作成して、その用紙の余白に自筆で本文を記載したような場合、財産目録を添付したことにはなりません。自書によらないのは添付する財産目録のみです。本文は今まで通り自書しなければなりません。
 今回の改正で、自筆証書遺言が作成しやすくなりました。これを機に弁護士や税理士、司法書士に一度ご相談してみてはいかがでしょうか。

宅地建物取引士  村田 ちはる

◇249.地震保険について 

 地震列島と言われる日本では、ほぼ毎日のように日本のどこかで地震が起こっています。常日頃からいざというときの備えが必要です。飲料水や食料、防災用品などの防災対策も大切ですが、最近起こる自然災害は規模が大きく、いざ起きた場合の経済的損失は計り知れません。起きた後の生活を考え地震保険などで経済的な防災対策も考えたいものです。

 ●火災保険に加入する際、地震保険はどうしてますか?

 富山県は比較的地震が少なく、あまり危機意識を感じない人も多いように見受けられますが、過去には大地震の経験もありますし、能登の地震の際には老朽化した建物の被害もかなり見られました。

 ●地震保険で受け取った保険金は使途が自由なことを知っていましたか?

 損害によって受け取った保険料は、実際に被害にあった家財の修理や再購入にあてなくてはならないという決まりはなく、実際は何に使ってもかまいません。

 是非、いざというときのために地震保険にも入っておきましょう。

宅地建物取引士 猟山 勝

◇248.エアコンから水が落ちてくるときの対処法 

 エアコンを使用していて、室内機本体からポタポタと水が落ちてきたことはありませんか?少量でも一晩経てば床に大きな水たまりができているなんてこともあります。空気中にはこんなにたくさんの水分が漂っていたのですねと感心している場合ではありません。なるべく早い処置が必要です。

 考えられる原因はいろいろありますが、羽根(吹き出し口)部分が結露している場合は羽根がおそらく下向きになっていると思いますので上向きにすると改善するでしょう。またフィルターの清掃を怠っていたり、エアコン内部の熱交換器にまで汚れが付着していたりしても本体内部の空気の対流が悪くなり結露の原因になりますので掃除はこまめに行いましょう。

 他には運転により発生した水滴を外に排水するためのドレンホースがほこりやカビなどの汚れで詰まって、溜まった水が室内機側から溢れてくる場合があります。こうなった場合はドレンつまり取り用のポンプを使い、中の汚れを吸い出します。つまりが解消されれば溜まっていた水が一気に流れ出て、室内機からの水は止まるはずです。

 専門の業者に頼むのが最も良いと思いますが、日常の使い方次第で思わぬ出費を防ぐことができることもあると思いますのでご参考にされてはいかがでしょうか。

宅地建物取引士 豊田 唯志

◇247.家の中で羽アリを見つけたときは 

 季節が暖かくなってくると住宅の中で羽アリを見たことがある方もおられると思います。その羽アリがもしシロアリだったら家の柱などを食べられてしまうのではないかと不安になると思います。

 シロアリとクロアリは似た昆虫だと思っている方もいるかと思いますが、シロアリはゴキブリの仲間でクロアリはハチの仲間です。北陸地域で生息しているシロアリはヤマトシロアリという種類になります。

 ヤマトシロアリとクロアリを見分けるための特徴を下の表にまとめましたので参考にしてください。

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 もし部屋の中でシロアリを見つけた場合、専門の業者にご連絡ください。専門の業者でなければ被害状況などの正確な把握や駆除を行うことができないからです。当社にお問い合わせいただければ専門の業者をご紹介させていただくことも可能です。

宅地建物取引士  坂林 文雄

◇246.インバウンドと外国人就労者に対応する空家活用 

  「インバウンド」という言葉をよく耳にすることがあると思いますが、主には「海外から日本へ来る観光客」のことを意味します。これは昨年2018年には3119万人、東京オリンピックのある来年2020年には4000万人に増えると予想されています。
 これだけの数の旅行客を受け入れるための宿泊施設は民間のホテル等だけでは間に合いません。
そこで今、問題にもなっている空家を活用しようという動きが高まっています。
 一般のホテルと同様に空家やアパートの空室を家具付き物件として、民泊やマンスリーマンションという形態での募集を進めるのも一つの方法です。(※民泊には住宅宿泊事業法や旅館業法簡易宿泊所営業の許可などが必要となります)
 また、2019年4月1日には特定技能(一定の専門性・技能)を有する外国人就労者の受け入れを拡大する「出入国管理及び難民認定法及び法務省設置法の一部を改正する法律」が施行されました。これにより在留資格が新たに一つ増えることになり、
在留期限5年間での受け入れ累計人数は34万5千人を見込んでいます。
 ここでも有効な空家の活用が望まれる可能性があります。戸建の中古住宅を少し改装しシェアハウスとして活用します。外国人就労者の場合、多少不人気な立地でも家賃次第で需要が見込めたり、築年数が古くても母国ではもっと古い物件に住んでいてあまり気にならないこともあります。
 ただ問題となるのは、やはり言葉の問題や生活習慣の違いです。最近は家賃の保証会社が通訳による契約書の説明や入居後の生活態度の指導までをサポートするサービスも出てきており、弊社でも取り扱っておりますのでお困りのことがございましたらお気軽に電話やメール等でもご相談ください。


 公認 不動産コンサルティングマスター 堀 大吾

◇245.消費税率が引き上げられたら家賃は?◇ 

 2019年10月1日より、消費税率が8%から10%に引き上げられる予定です。
 5%から8%に改定されるときにも、よくお客様(主に入居者)から「家賃はどうなるの?」と尋ねられました。皆さん、値上げを心配してのことでした。

●居住用の家賃はもともと非課税
 貸家や集合住宅の家賃には消費税がかかりません。
 共益費・管理費(居住用)についても消費税がかかりません。
 但し、家賃と別に設定されている駐車料については、課税になります。

●事業用物件は課税
 テナントや倉庫、駐車場などは事業用とみなされ、消費税率が改定されると、それに合わせて消費税額も変動します。

●違約金など
 建物賃貸借契約の中途・早期解約違約金として、数ヶ月分の家賃相当額を受け取る場合がありますが、これは逸失利益を補填するために受け取るもののため、損害賠償金として課税の対象とはなりません。

 家賃や共益費が非課税の場合でも、建物を維持するための費用や原状回復・修理費用などには消費税がかかります。費用が上がれば、今後、家賃や共益費等も見直すこともあり得るでしょう。

 尚、10月以降の課税対象の家賃などを前もって支払っても、消費税額は10月以降の税率で計算されます。ご注意ください。
 
 宅地建物取引士  佐竹 直美

◇244.鉄筋コンクリートの劣化について◇ 

 鉄筋コンクリート造は耐震性・断熱性・遮音性に優れることから、日本の代表的な構造として定着しています。また木造と違い、シロアリに食害されることもないことから耐久性も高いと思われています。しかし、何十年も劣化しないというわけではありません。なんらかの原因でコンクリートにひび割れができてしまうと、そこから水が浸入し鉄筋が発錆→鉄筋が膨張→コンクリートにひび割れが起こります。こうなると悪循環で劣化が加速度的に進みます。雨水は空気中の二酸化炭素により弱酸性(pH5.6程度)に傾いており、またひび割れから凍結防止剤に含まれる塩分(塩化物イオン)が入り込むこともあります。鉄筋は塩基性下(pH12程度)かつ塩分のない状態で防錆力が発揮されますので、そのような水分は鉄筋コンクリートにとって大敵です。
 鉄筋コンクリート造だからといって安心せず、定期的に点検、割れがあれば穴埋め等こまめな補修が大切です。

 宅地建物取引士  龍井 義直

◇243.住宅はいいけど、お店はダメです!?◇ 

 さまざまな場所で土地や建物が売りに出されていますが、都市計画法では、建物が建築できる場所とできない場所が決められています。(市街化区域・市街化調整区域)
 市街化区域の中でも、住宅はOKだけど事務所や店舗はダメということがあります。(用途地域)
 原則建築できない市街化調整区域内でも自己用住宅はOKの場合があります。市街化調整区域では別のルールで営業が可能な職種もあり、市役所で確認が必要です。
 貸家を借りて営業をしようとする場合も、店舗や事務所など、住居以外には利用できないエリアもあります。
 土地や賃貸物件をお探しの際は、「都市計画区域」や「用途地域」に注目して物件探しを行ってください。
また不動産業者に「○○屋ができるところを探している」など、なるべく詳しくお伝えいただけると、より的確にご紹介できると思います。

宅地建物取引士  中村 麻子

◇242.埋蔵文化財包蔵地について◇ 

 文化財保護法では、地下に埋蔵されている文化財を埋蔵文化財として保護しています。
 埋蔵文化財を包蔵する、現時点で把握されている土地(その存在が発掘調査等により既に確認された場所もあります)を『周知の埋蔵文化財包蔵地』として、その場所や性格を記した地図が、県や各市町村の教育委員会に「埋蔵文化財包蔵地図」として常備されています(富山県全体では“富山県GISサイト”、富山市では“インフォマップとやま”等インターネットで確認できます)。
 建築等の工事を計画している土地が『周知の埋蔵文化財包蔵地』であった場合には、着手しようとする60日前までに、書面による届出が必要となります(文化財保護法 第93条第一項)。
 上記届出を行った後、埋蔵文化財が存在するのかどうか、どの範囲にどのような性格の埋蔵文化財があるのかを前もって把握する作業「試掘確認調査」を行います。
 「試掘確認調査」の結果、存在の可能性が高ければ、更に「本調査」を行って、もしも埋蔵文化財が発見された場合には、文化財を保護する必要から、建築等の事業計画の変更や文化財の保存のためどうすればよいのかを協議することとなります。
 調査費用については、「試掘確認調査」は市町村等の教育委員会が行い、公費での負担となりますが、「本調査」になりますと営利目的の開発行為の場合には、工事原因者(建築主、事業者等)の負担となります(個人が自己使用のために建築する住宅及び、それに付随する造成工事等の場合には公費での負担となります)。
  

   宅地建物取引士 小田 裕之