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◇287.不動産の表示について 

2022年9月1日に改正された「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」、「表示規約施行規則」でいくつかの表示について規制が設けられました。

まずは、距離表示ついてご説明します。

●出入口が起点に
 これまでは出入口の起点に決まりはなく、敷地内の出入口(一番近いところ)などを起点として計測していたケースがあったかと思います。
 しかし、今回の改正によってそれぞれ建物の出入口からを起点とすることに変更になりました。
  例)マンションのエントランス ⇔ 駅舎の出入口

 また、複数の建物や出入口がある場合は、それぞれの出入口を起点して表示しなければならなくなりました。
 分譲地の場合は、一番近い区画と最も遠い区画の距離を表示しなければなりません。

次は緩和された規定についてご説明します。

●緩和された規定
 「名称」使用
 物件が海(海岸)、湖沼、河川の岸若しくは堤防から直線で300m以内であれば、これらの名称も使用できることとなりました。
 街道の名称は、物件に面していないと使用できないこととしていましたが、直線で50m以内であれば使用できることとなりました。
 例)コーポ花水木通り など

 「徒歩所要時間」の表示を追加
 「物件からの道路距離を記載すること」としていましたが、これに加えて徒歩所要時間の表示も認められました。
 
 「小学校まで500m」
 「○○駅まで徒歩10分」
 「スーパー〇〇まで400m(徒歩5分)」 など   ※80m/分

目的地も建物出入口とされているので、より消費者目線であると考えます。
今後は「名称」使用の緩和によって、その地域独特の素敵な名前のマンション・アパートが増えるかもしれません。


        賃貸不動産経営管理士
        宅地建物取引士 佐竹 直美

◇286.不動産業者からマイナンバーの提供を求められたら 

個人の方が、「法人または不動産業者である個人」へ不動産を売却し、年間100万円を超える取引をおこなった場合、または、「法人又は不動産業者である個人」に賃貸し、年間15万円を超える賃料などを受け取っている場合、その買主あるいは借主へマイナンバーの提供が必要です。

買主あるいは借主である「法人または不動産業者である個人」は、税務署へ「不動産等の譲受けの対価の支払調書」や「不動産の使用料等の支払調書」などの法定調書を提出する際に、不動産の売主あるいは貸主のマイナンバーを記載することが義務付けられているからです。

不動産業者から「マイナンバーを教えてください」と言われ驚かれるかもしれませんが、税務署へ提出の義務がありますので、ご協力をお願いいたします。

法定調書についてご不明な点は、最寄りの税務署にお尋ねください。
マイナンバーの提供についてご不明な点は、デジタル庁マイナンバー総合フリーダイヤル0120-95-0178までお問い合わせください。

        宅地建物取引士  中村 麻子

◇285.LGBTQについて 

「SDGs」という言葉にようやく慣れてきた今日ですが、最近「LGBTQ」という言葉を見かけます。
意味はセクシャルマイノリティを総称した言葉
L:レズビアン(女性の同性愛者)
G:ゲイ(男性の同性愛者)
B:バイセクシャアル(男性も女性も愛せる)
T:トランスジェンダー(生物学的性と性自覚が一致しない人)
Q:クエスチョニング(性的指向が確立できず、自問している人)

日本の「LGBTQ」の割合は左利きの割合とほぼ同じぐらいだそうです。しかしそういう方は身近にいない、認識していないと思っている人がほとんどです。それは自分が「LGBTQ」であることを公表している人が少ない、また、公表しづらい社会であることが原因だからです。

LGBTQの方が影響を受けること
・同性婚の認められていない日本では、パートナーが亡くなっても保険金受取人になれない。
・家族向けの賃貸住宅が確保しにくい
・同性パートナーと暮らしていると周囲から詮索される
ちなみにG7で同性婚が認められていない国は日本だけです。

我々不動産業者ができることは、例えば入居申込の
性別欄を「男性・女性・選択しない」
続柄欄を「配偶者・親・子・パートナー」
とするような工夫が大切だと思います。

今後、取り扱うモノ・サービスがLGBTQの方へ不快な思いを与えないか。差別とならないかを確認し、ビジネスを展開することが必要になります。

        宅地建物取引士 岸  進

◇284.収入印紙の消印 

 国が定める20種類の課税文書を発行する場合、税金を納める必要があります。
 不動産の契約書や領収書等もこれに該当し、作成する度に税金を支払うのは大変なので収入印紙を購入、貼付してそれを消印することで、国税庁に納税したことになります。
 消印は、印章等ではっきりと印紙を消します。(印紙に半分くらいかかるように押印します)
 必ずしも契約者や文書作成者自身が消印をする必要はなく、代理人、従業員が消印をしても差し支えなく、印章も契約書等に押した印でなく消印者の印章で構いません。また、契約者双方の消印をする必要はなく、どちらか1人の消印でも有効です。
 但し、消印は印紙の再使用を防止するためですから単に「印」と表示したり、斜線を引いただけや、鉛筆で署名したようなものは、消印したことにはなりません。
 印紙を貼付しただけで、消印がない場合、印紙不消印過怠税の対象となり、消印しなかった印紙の額面相当額が課せられます。
 また、印紙が必要な領収書に印紙の貼付がない場合、印紙不貼付過怠税の罰則があります。この場合、罰則が課せられるのは、領収書を発行する側にのみであり、受け取る側に課せられことはなく、領収書に印紙が貼ってなくても、領収書自体は有効です。
 いまのところ、メールやSNS等の電子的な方法による契約は印紙税が不要です。
 因みに印紙税に限らず、法人税、所得税、相続税等の国税は、5年を経過することにより、時効となり消滅します。
 印紙税の場合も、その文書を作成した時から5年で時効となりますから、必ず貼ってあるとは思いますが萬一、貼り忘れていたことに気付いたとしても、その書類の作成日を確認することも必要かと思います。

        宅地建物取引士     畑田 忠行

◇283.賃貸物件入居後の室内チェックについて 

弊社では賃貸物件へ入居するお客様に「空家住宅点検確認書」をお渡しし、入居後1週間程度以内に提出をお願いしています。目的は、入居当時の部屋の状態を記録してもらうことです。そうすることで退去する際の精算におけるトラブルを防止することにつながります。例えば解約立会いの際、壁に傷が見つかった場合、それがもともとあった傷なのか入居後に付いた傷なのかがはっきりしない場合がありますが、「空家住宅点検確認書」に記載があればもともとあった傷ということになり、入居者は修繕の責任を回避することができます。

 室内チェックのポイント
①家具を運び入れる前に行う。
②排水の詰まりや建て付けの悪さがないかなど目視ではわからない部分も点検する。
③目視でわかる部分は写真に撮っておく。

 しかし、従来の「空家住宅点検確認書」は、写真を添付するような様式になっておらず、写真を撮ったとしても入居者の記
憶媒体等に保管して頂くことがほとんどでした。そこで、弊社では「室内チェッククラウド」を導入し、スマホを利用して写真
のアップロードや自動的に室内確認報告書を作成、送信して頂けるようになりました。試しにスマホを使って室内確認報告
をした動画があります。下記QRコードからご覧になれます。
是非、ご利用下さい。
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        宅地建物取引士     龍井 義直

◇282.「譲渡所得税」と「電子契約」 

個人の方が不動産を売却すると「譲渡所得税」という税金がかかります。例えば昔1,000万円で買った土地を2,000万円で売却、経費(仲介手数料、測量費等)が200万円の場合、
    譲渡価格  -  取得費  -  経費  = 譲渡所得金額
   ( 2,000万円) ( 1,000万円)  ( 200万円)  ( 800万円)
となります。 つまり800万円の所得があったのだから その分 税金が掛かりますよ、ということです。(税率や実際の税額については本記事では割愛します。)
さて、譲渡所得金額を計算するには「取得費」 つまり不動産を購入した金額を証明できる必要があり、一般的には購入した際の「契約書のコピー」を提出することになります。 もし契約書を紛失してしまった場合は、「概算取得費」と言って 譲渡金額の5%を取得費として計算することになる可能性があります。 例えば 譲渡価格が取得費を下回った場合、本来譲渡所得金額はマイナスとなり 税金が掛からないのですが、概算取得費を用いた場合は所得があったことになり、その分の税金を納めなくてはなりません。 なので 不動産を購入した際の契約書類は大切に保管する必要があり、相続や贈与などで手に入れた場合も、被相続人(被贈与者)から取得時の契約書類等をしっかり引き継いでおかなくてはなりません。

2022年5月 不動産取引の電子契約が可能となり、売買契約書等の書類が紙だけでは無くデジタルデータでもやりとりが可能になりました。(署名捺印は電子署名、重要事項説明はリモートで可。)  さて、こういったデジタル書類というのは紙の契約書類のように”署名捺印したら終わり”というわけにはいきません。 電子署名されたデジタル契約書は改ざんを防ぐために「タイムスタンプ」という情報を埋め込むことになり、そしてこれには最長10年までという有効期限があります。  では10年を超えて書類の有効性を保つにはどうするか? 例えば1つの方法として有効期限を超える前に もう一度タイムスタンプをかけ直す事で期限を延ばす事ができます。 あるいは、電子契約サービス会社のサーバーにデータを置いて10年毎に更新をかけ続けるサービスを受けるという方法もあります。(有料)

不動産の場合、購入してから売却するまでの期間が何十年と掛かる場合も多く、またその間に相続や贈与といった過程を経るケースもあるでしょう。 そんな中、消費者が電子契約によるデジタル契約書を何十年も有効なまま保管していけるでしょうか? 少し注意が必要だと感じます。
いずれにしましても 不動産の売買契約書は 紙の書面、デジタル書類のいずれであっても、その不動産を売却して関連の税金を納めるまでは 大切に保管してください。


        ファイナンシャルプランナー
        宅地建物取引士       堀江 秀

◇281.ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは 

 快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率な設備により、できる限りの省エネルギーに努め、太陽光発電等によりエネルギーを創ることで、1年間で消費するエネルギー量が正味(ネット)で概ねゼロ以下となる住宅です。夏は涼しく冬は暖かく過ごせる快適な住まいになるだけでなく、光熱費の削減にもつながります。
ZEH化した住宅に蓄電システムを備えれば、停電した時にも電気を供給できるなど、災害に強い家としても力を発揮できます。さらなるメリットとして、温度差のある部屋の間を移動した時に起こりやすいヒートショックのリスクが低減されるなど、住宅の高断熱化によって快適になるだけでなく、健康面のメリットも期待できます。
 
 富山市では、住宅における脱炭素化及び再生可能エネルギーの導入を促進し、
「ゼロカーボンシティ」の実現を目指すため、市内においてZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)を取得する場合に、要した費用の一部を補助する「富山市ZEH(ゼッチ)導入補助事業」を開始しています。
詳しくは、富山市環境部環境政策課にお問い合わせください。

       宅地建物取引士 村田 ちはる

◇280.建物の耐震診断に関する事項 

私たちが日常的に行う業務の中に重要事項説明というものがあります。不動産の取引の際に重要事項説明書という書面を交付してその中身を説明するものですが、この中に「建物の耐震診断に関する事項」という項目があります。耐震診断の有無とその内容を説明するのですが、ほとんどの場合、「耐震診断の有無、無し、照会先、所有者」と簡単な説明で終わります。実際に耐震診断がなされた物件が少ないのと、性能評価された物件もまだまだ多く出回っていないためだと思います。今回これについて簡単に触れたいと思います。

現在日本では「住宅の品質確保の促進等に関する法律」いわゆる「品確法」による性能表示で3段階の耐震等級が規定されています。

 耐震等級 1. 一般的な戸建住宅に求められる建築基準法のクリアレベルで、数百年に1度程度起きる地震に対して倒壊しない、数十年に1度程度起きる地震に対して損傷しない耐震性を備える。

※東京を想定した場合、数十年に1度程度起きる地震とは震度5強程度、数百年に1度程度起きる地震とは震度6強から7に相当するとされます。
 耐震等級 2. 学校や病院などの避難施設となる公共施設に求められる等級1の1.25倍のレベル。
 耐震等級 3. 警察署や消防署などの防災拠点に求められる等級1の1.5倍のレベル。

つまり、私たちが日常取り扱っている物件の多くは上記の耐震等級1を満たしていれば、ひとまず安心とされ、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けて建てられた建物は、概ねこの水準にあると推定(個別の建物の劣化の状況を考慮しないため)され、「新耐震基準(昭和56年以降)、現行耐震基準(平成12年以降)を満たす建築物」とされています。昭和56年から現在までで最も古いものは築41年になりますから、それ以上古い建物を求めない限りは、さほど気にすることもないのかもしれません。

とはいえ、震度7を2回たて続けに経験した熊本地震のように、過去に例を見ない規模の地震が増えている昨今、現行基準では不十分だと考える人も多いはずです。また、多くのハウスメーカーがより高い耐震性を追求する傾向にあるのも事実です。より確かな安全性を求めることで、安心を担保しようとするのは当然の心理と言えるでしょう。既存住宅の耐震診断がなかなか進まないなか、今後平成12年以降に建てられ、かつ住宅性能表示された物件が多く出回ってくれば、自ずからこの項目の説明も意味を帯びてくるのかもしれません。

      宅地建物取引士 猟山 勝

◇279.アパートにお住いの方からよくあるご質問について 

この春から進学や就職等で初めて一人暮らしをされる方が多いと思います。
今まではご両親等どなたか別の方が色々やってくださっていたので自分一人でやるのは何から何まで初めてで・・・そういった【アパート一人暮らし初心者】の方々から実際にあった質問のなかから今回はいくつかご紹介させていただきます。

Q1.台所でお湯を出すと、白く濁った水が出てくる。飲んでも大丈夫?

A1.まず確認していただきたいのは、その白く濁った水を透明なコップに入れてみてしばらく放置した後もまだ白く濁っているかという点です。
時間が経つにつれて白い濁りがなくなっていけば、濁りの正体は非常に細かな気泡だったと考えられます。
気温が低い日、水道管の中の水が外気によって冷やされた状態で給湯器で急激に温められると水の中に溶けていた空気が膨張し細かな気泡となって、それが集まるとお湯が白く濁って見えるのです。
空気なので口にしたとしても悪影響はないでしょう。
時間が経っても濁りが消えない、味や匂いがいつもと違う、沈殿物がある等異常を感じましたら改めてご相談ください。

Q2.トイレの水が止まらなくなった!
A2.水が止まらなくなった場合は、まずは落ち着いて止水栓を回して水を止めましょう。
トイレの便器の上についているロータンク(水がたまるところ)へとつながる配管に大抵水を止めるための止水栓がついています。
マイナスドライバー(ない場合は10円玉等でも代用できます)で右へ回す(時計回り)と水は止まります。
ご自身で直してみようと思われる方はロータンクの蓋を開けて中のボールタップか浮き球の様子を調べます。
浮き球を持ち上げても水が止まらない場合はボールタップの不具合が考えられます。
また浮き球を持ち上げると水が停まる場合は浮き球の不具合が考えられます。
ロータンク内に入れる固形タイプの洗浄剤が挟まっていたり、レバーにつながっている鎖が何かの拍子に絡まっていたりする不具合の場合はそれを取り除くだけで改善することがあります。
ここまで読んであまり自信がない方はアパート管理会社に連絡して修理の手配をお待ちください。


        宅地建物取引士 豊田 唯志

◇278.住居確保給付金について 

賃貸物件にお住まいの方の中には職を失うなどして家賃のお支払いに困る可能性があります。
そのような場合に家賃相当額を支給する住居確保給付金という制度があります。

住居確保給付金は求職活動をするなどを条件に、一定期間(原則3カ月)、家賃相当額を支給する制度です。
(支給額には上限があります。また収入要件や資産要件があります。)

厚生労働省にコールセンターが設けられていますので気になった方は相談されてみてはいかがでしょうか。連絡先を記しておきます。

<住居確保給付金相談コールセンター>
電話番号:0120-23-5572
受付時間:9時00分~17時00分(平日のみ)



      宅地建物取引士   坂林 文雄