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◇213.「これから内見をお考えの方へ」 

中古住宅の売り出し方には大きく分けて3つあります。
■弊社が買い取ってリフォーム・ハウスクリーニングをして販売しているもの

売り出し期間中オープンハウスを開催するほか、開催期間外でもすぐご案内できます。照明も点きますので、天気の悪い日や夕方の暗い時間帯でも内見できます。

■お客様からご依頼を受けて販売しているもの
    ◇空家になっている場合
      電気を停めている場合が多いので、暗い時間帯に見学をされたい場合は注意が必要です。
      鍵をお預かりしている場合はすぐにご案内できますが、鍵をお借りしなければならなかったり、所有者の方に開けてもらう必要がある場合は少しお時間をいただくことがあります。
      また、居住されていなくても家財道具が置いてある場合があります。物件個別の販売条件によって違いますが、ご契約後お引渡しまでの間で撤去することが多いです。

   ◇居住中の場合
      生活しておられますので、在宅や所有者さんのご都合もありますので、前もって日時を打ち合わせた上で内見することになります。
      家財道具があり、細かいところ(タンスの後ろや押入れの中など)まで確認することはできませんが、現在の建物や設備の状態、生活環境、町内のことなど実際生活している方から直接話を聞くことができます。
      引越しは次の住み替える場所の準備が整い次第(新築など)される場合や、ご契約後お引渡しまでの間にされる場合があります。

 内見には日時、時間に余裕をもってご予約くだされば幸いです。

宅地建物取引士  中村 麻子

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◇212.「国税路線価と実際の土地評価について」 

 7月1日、全国の国税局、税務署で相続税や贈与税の算出基準となる平成28年分の路線価が公表されました。 
 路線価は、主要道路に面した1平方メートル当りの土地の評価額で、県内では、富山市、高岡市、射水市等、各市町村の一部で路線価が実施されております。
 今回の路線価の中でも県内最高値[富山市桜町一丁目 駅前広場通り(マリエとやま西側)]は昨年比20千円/㎡増の460千円/㎡と2年連続で上昇、前年と価格を比較できる他の路線でも上昇路線が見られ、特に富山、高岡の北陸新幹線駅周辺に上昇地点が目立ち、開業効果が鮮明となっています。
 路線価は『毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として算定した価格の80%により評価している』といわれております。
 すなわち、路線価を2割程度、割り戻した単価が、おおよその実勢価格(実際に取引されるであろう価格)になると思われます(ただし、実際の課税上は角地であったり、不整形地であったりといった、各々の不動産の個別性を考慮した画地計算率により補正した価格になりますが、ここでは画地計算率適用前の標準的な画地の例を示します)。
 例えば、路線価が“29E(千円単位、1㎡当たり、Eは借地権割合50%)”と表示されている路線に接している土地であれば、

         29,000円/㎡ ÷ 0.8 = 36,250 円/㎡

 となり、更に坪単価に換算すると、

         36,250円/㎡ ÷ 0.3025 = 119,835 円/坪と、概ね坪当

たり12万円の土地(ただし、画地計算率を適用すると一般的にはやや減額した数値となります)であることが把握できるのです。
 尚、この路線価図は管轄の税務署で御覧になれますし、国税庁のホームページ、路線価図等閲覧のコーナー(http://www.rosenka.nta.go.jp/)で過去分(平成22年分から)も含めた、全国の路線価図が御覧になれます。

宅地建物取引士 小田 裕之

◇211.都市計画区域が拡大します。 

 平成28年7月より、婦中町地域の一部(神保地区、宮川地区、熊野地区など)が都市計画地域に拡大されました。
都市計画区域内になると新築・増改築する建築物については、「建築確認申請」が必要になります。また4m以上の道路に2mの接道義務が生じます。
 さらに許可を必要とする開発行為の区域規模が10,000㎡以上→3,000㎡以上に変更となりました。
また、確定ではありませんが呉羽駅北側地区・東富山駅東側地区を市街化区域へ編入することが検討されているとのことです。
 下記の図を参照にして下さい。詳しくは富山市都市政策課・都市計画課・建築指導課にお問い合わせください。

宅地建物取引士 岸  進

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◇210.マイホームを買換えた場合の2つの特例 

「特定の居住用財産の買換え特例」

 一定の要件を満たすマイホーム(居住用財産)を売却し、新たにマイホームを買換えた際、売却に譲渡益が生じる場合は一定要件のもと、課税を繰り延べることができます。(新たに購入したマイホームを将来売却したときに譲渡益が発生すれば課税されますので非課税になるわけではありません。)
 所有期間が10年を越えるもの、買換えた建物面積が50㎡以上、その敷地が500㎡以下であること等、その他要件があります。

「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

 マイホームを売却して損失(赤字)がでた場合、通常はその損失分を給与所得等、他の所得から控除(還付)することは出来ません。(所有期間が5年以上、住宅ローンの残高がある場合等、一定の要件を満たす場合は、損益通算、繰越控除できる特例があります。)
 一定の要件を満たすマイホームを売却し、新たにマイホームを購入した際、旧マイホームの売却による損失が生じた場合、その損失を給与所得やその他の所得から控除(損益通算)することが出来ます。控除しきれない損失は翌年以降3年内に繰越して控除することが出来ます。
 所有期間が5年を越えるもの、購入したマイホームは10年以上の住宅ローンを有するもの等その他一定の要件があります。

宅地建物取引士 畑田 忠行

◇209.空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例 

 空き家の発生を抑制し、地域住民の生活環境への悪影響を未然に防ぐ観点から、相続によって取得した空き家を、被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除することができる特例が創設されました。

適用を受けるための要件等

1. 一人暮らしでなければならない
 この特例は空き家をなくすことを目的にしていますので、亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。

2. 昭和56年5月31日以前に建築された建物に限る
 対象になる建物は被相続人の居住の用に供していた昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合には、そのまま譲渡しても特例が適用できます。

3. 相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならない
 相続した後その建物や建物を取り壊した後の土地を事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。

4. 譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない
 建物及び土地の合計譲渡価額が1億円を超えるものについては特例が適用されないこととされています。

5. 相続財産に係る譲渡所得の課税の特例との選択適用
 相続した土地等を相続税の申告期限から3年を経過する日までに譲渡している場合には、相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を計算することができる特例がありますが、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、この特例との選択適用となります。

6. 適用時期
 この特例は平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡に適用されます。相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡とされていますので、平成25年1月2日以後の相続分について平成28年4月1日以後の譲渡から適用できるものと考えられます。

宅地建物取引士 村田 ちはる

◇208.非常用照明について 

 非常用照明とは病院・ホテル・百貨店などの建築物に設置が義務付けられている防災設備です。

 火災などで停電が発生すると、避難方向や周囲の状況を把握できなくなるため避難が困難になります。その場合に非常用照明により一定の照度を確保し避難を速やかに行うことができます。

 非常用照明には内部に電池入っており、電源供給が断たれた際に自動で電池側から給電されるようになっています。これで停電時や、火災で電線が焼け落ちた場合でも、避難するための明るさを自動的に確保できます。(大規模な建物では照明器具に電池を内蔵したものを使わず、電源設備を別に用意し各照明器具)に電気を供給する場合もあるようです)

 近年、省電力の観点よりLED電球が普及していますが非常用照明については
国土交通省告示により「照明器具は耐熱性及び即時点灯性を有する「白熱灯」又は「蛍光灯」とする。」と定められており基本的にLED電球は認められていません。しかし一部のメーカーでは国土交通大臣認定制度を利用することによりLEDの非常用照明も販売されているようです。


宅地建物取引士  坂林 文雄

◇207.契約の前に説明される重要事項説明とは 

 住宅や土地を購入する際の不動産売買契約や、アパート・マンション等を借りる際の賃貸借契約の前に宅地建物取引士よりその物件に関する重要事項の説明を受けます。その書面のことを重要事項説明書といいます。

 重要事項説明とは宅地建物取引業法という法律に定められており、売買や賃貸に関わる不動産取引業者が買主や借主に対して契約前に説明を行います。(実際は契約日と同日に行われる場合がほとんどです。売主や貸主に対しては行わなくても構いません。)また、この法律で定められている宅地建物取引業に該当する行為(土地・建物の売買や賃貸の仲介、マンションや土地の分譲等)でない場合は説明の必要がありません。

 不動産の取引という場面では専門的な知識が要求されます。そのため一般の消費者がよくわからないうちに契約して、後で損をしてしまうようなことが無いように宅地建物取引士の資格を有した者しか説明出来ないことになっています。重要事項説明では宅地建物取引士がその免許証(宅地建物取引士証)を提示して説明を行い、重要事項説明書には取引士の記名、押印が必要です。

 また、重要事項説明書にはその説明を受けたという記名、押印をしますが、これは売買や賃貸の契約には拘束されない記名、押印です。重要事項説明を受けてその後、契約が成立するに至った際には、契約書にしっかり記名、押印をする必要があります。

 最後に今、重要事項説明のIT化が注目されています。パソコンやその他の通信端末を使用しテレビ会議のような形で行われます。日本でも昨年より社会実験が行われている段階で実用化はまだ少し先のようですが、アメリカ等では既に不動産の契約までIT化されている状況です。


宅地建物取引士   堀 大吾

◇206.相続税額に影響する「広大地」とは? 

 広大地とは、その地域における標準的な宅地の面積に比べて著しく面積が広大な土地のことです。原則として、「普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもの」であるか否かで判断し、富山県における市街化区域では1000㎡以上の土地であることが要件です。このような土地の評価額は次のような簡便な式により計算することになっています。
        広大地の評価額=正面路線価×広大地補正率×面積
    面積別の広大地補正率は
              1000㎡・・・・・0.55
              2000㎡・・・・・0.50
              3000㎡・・・・・0.45
              4000㎡・・・・・0.40
              5000㎡・・・・・0.35

つまり、2000㎡の土地が広大地と判定されれば評価額が半分になります。ただし、税務当局は1000㎡以上の土地なら何でも広大地として認めてくれるわけではなく、その適用可否の判断が非常に難しい為、土地評価の専門でない税理士の先生方は敬遠することも少なくありません。その為、本来であれば広大地として判定される土地であっても、通常の土地として申告され余計に税金を納めてしまっている事例もあると思います。
 広大地として認められなくなる要素の一例としては、その土地がマンション適地であること、大規模工場用地であること、区画割するときに開発道路を入れる必要がないこと等々あり、不動産に関して詳しくなければ、ほぼ自力で判断することは不可能です。
 そこで一番手っ取り早い方法は、不動産評価の専門家である「不動産鑑定士」に「広大地判定意見書」の作成を依頼することです。弊社は、不動産鑑定士3名在籍の不動産鑑定士事務所も併設しており、相続に関連する鑑定評価の多数の実績があります。「広大地判定意見書」を作成したとしても必ずしも広大地として認められるわけではありませんし、また広大地の判定は不動産のプロでも迷う場合が多く、対象物件に係わる様々な要因によって判断しなければならず、その判定業務は決して容易ではありません。だからこそ、不動産鑑定士の腕の見せ所であるのです。
 富山総合不動産研究所ホームページにて、ご依頼される場合の流れ、料金等掲載しております。相談は無料です。もし、広大地として認められるかもしれない土地をお持ちの方は、ぜひご相談ください。
電話      076-491-3639
HPアドレス  http://www2.nsknet.or.jp/~toyamask/

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宅地建物取引士試験合格者   龍井 義直


◇205.『賃貸不動産経営管理士』について 

11月15日(日)は、賃貸不動産経営管理士資格認定試験の第3回全国統一試験日でした。
この資格認定試験は一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会が平成25年より、年1回主催しているものです。
賃貸住宅の割合が住宅全体の4割程度を占め、国民の重要な住宅ストックとなっていること、また、人口減少や住宅の供給過多などにより、空家の増加が社会的な問題となっています。賃貸不動産管理業を中心とする法規制が存在せず、敷金の返還等のトラブルの傾向が高いこと、クレームの複雑化など、現状において賃貸不動産管理は重要なものとなっています。
これまで、各団体ごとに独自に設けていた賃貸不動産経営管理の資格を不動産業界統一資格と位置づけ、賃貸不動産経営管理の専門家の育成を目的に、賃貸不動産経営管理士制度が創設されました。
『賃貸不動産経営管理士』とは、主に賃貸アパートやマンションなど賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観を持った専門家です。
受験要件はありませんが、試験合格後に資格登録を行うには、登録要件が必要です。
宅地建物取引士とは違い民間資格であり、この資格がないと賃貸管理が出来ないというわけではありませんが、国土交通省「賃貸住宅管理業者登録制度」における役割が期待されています。
賃貸不動産管理の依頼、賃貸住宅等への入居を考える際のひとつの参考資格とも言えるのではないでしょうか。


宅地建物取引士  佐竹 直美


◇204.ぜひぜひのぞいて見てください~“富山不動産”のホームページ 

 今回ご覧いただいているチラシには61物件掲載しておりますが、そのほかの売買情報は不動産ポータルサイト「at home」や、当社のホームページに掲載しております。さらに当社のホームページには「at home」に載せきれない情報も掲載しており、毎月の折込チラシや物件の360°写真、詳しいリフォームの内容を見ることができます。

◇気軽に内見
  当社のホームページではオープンハウス物件に限り、室内や屋外の360°写真がご覧いただけます。普通の写真では1方向しかわかりませんが、どれくらいの広さの部屋か、や設備の位置関係がわかります。また、自由に見たい方向に画像を動かすこともできます。

  ただ、やはり360°写真と実際ごらんいただくのとは印象が違うと思いますので、ぜひオープンハウスに足をお運びいただけたらと思います。


宅地建物取引士 中村  麻子

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