◇225.上空に高圧線が通過する土地について◇  

 高圧線が土地の上空を通過している場合、その土地は「制約」を受ける為、土地評価する際は減価が考慮されます。「制約」とは具体的に、
 ①高圧線の使用電圧170,000V以下の場合
  最下垂時の送電線から3m以上距離をとらないと、建物が建てられない。(高い建物が建てられない場合がある。)
 ②高圧線の使用電圧170,000Vを超える場合
  高圧線直下を含む、高圧線の外側線から側方3mの範囲内には、建物が建てられない。
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 その土地の所有者であれば、電力各社の窓口で送電圧、離隔距離、地役権設定の範囲・内容等詳細を教えてもらえます。所有者でなければ、所有者の委任状が必要になります。
 最後に、高圧線下地であるために、どの程度評価減となるかは一慨には言えません。高圧線が土地のどの部分を、どのくらいの範囲で通るかによって、減価の程度は変わってきます。また、上記のような法的規制以外にも「圧迫感」、「危険感」等の心理的要因による減価もあり得ますので、とても複雑です。
 以上、不動産の購入・売却・納税の際等、参考にしていただければ幸いです。

 宅地建物取引士  龍井 義直

◇224.不動産所得について◇  

 不動産の貸付による所得は、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかり、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上となると事業税がかかります。
 対象は、地代、家賃、権利金、礼金、返還不要の敷金や保証金、更新料、名義書替料など。

●不動産所得の計算
 総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額 
 必要経費・・・固定資産税、保険料、建物の減価償却費、借入金の利子、修繕費など

 尚、青色申告者(正規の簿記の原則により記帳している場合)には、青色申告特別控除があります。
 総収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除 = 不動産所得の金額

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●個人の不動産所得に係る損益通算の特例
  不動産所得が赤字となった場合には、給与所得等と損益通算ができます。
  ただし、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額については、損益通算の対象となりません。

●申告と納税
  所得税・・・毎年3月15日までに確定申告書を提出・同日まで納付
  住民税・・・所得税の申告をした人は、住民税の申告の必要なし
     (所得税の申告書に住民税に関する記載もするため)
      納期は、6月、8月、10月、翌年の1月の4回
      市町村からの納税通知書のよって納付
      ※住民税は市町村税と都道府県税なので、各市町村によって
     納期が異なる場合有り



  宅地建物取引士 佐竹 直美

◇223.物件のご見学の際は◇  

 今の季節、暑いですから素足にサンダルが多くなりますよね。特に、休日はなるべく靴下は履きたくないですよね。でも、見学にいらっしゃるときは、靴下に靴をおすすめしております。

 やはり、せっかくご覧いただくのですから、建物の外回りや庭もよく見ていただきたい。急な雨で庭がぬかるんだりする場合もあります。庭の草が伸びていたり、虫刺されが気になったり。サンダルでお見えになり、足が汚れたりするのが気になって隅々まで見ていかれない方もいらっしゃいます。これは、もったいない!!

 また、案内時にはスリッパをご用意しておりますが、和室などにはスリッパを脱いで入っていただくときもあります。まだお住まいのお宅を訪問する際は、素足ではあまり良い印象をもたれない場合もあります。

 せっかくの見学の機会ですから、気持ちよく見ていただければと思います。

 宅地建物取引士 中村 麻子


◇222.相続税の基礎控除額について◇ 

相続税の基礎控除額は、次のように計算します。

o平成27年1月1日以後に相続が開始(被相続人が死亡)した場合
 基礎控除額=3,000万円 + 600万円 × 相続人の数


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上記式のうち、相続人の数については、
1.相続を放棄した人がいても、その放棄がなかったものとして相続人の数に算入します。
2.相続人の中に養子がいる場合は、次の通りとなります。
 ① 被相続人に実子がいる場合は、養子のうち1人までを相続人の数に含めます。
 ② 被相続人に実子がいない場合は、養子のうち2人までを相続人の数に含めます。
※ 特別養子縁組による養子や被相続人の配偶者の実子で被相続人の養子となった者などは、実子とみなされます。

平成29年6月1日に被相続人が死亡した場合の基礎控除額の計算例

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基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 4人(白抜数字の数) =5,400万円

 宅地建物取引士 小田裕之

◇221.農地を転用目的で売買する場合◇  

 農地を売買する場合は農業委員会に届け出または許可申請が必要です。
 今回は市街化区域の場合を説明します。
 申請書の他に添付書類として 登記事項証明書、公図、位置図、他に土地改良区へ意見書の提出が必要です。1,000㎡以上の場合はこの他に、開発許可書、施設計画図、平面図なの開発許可申請と同じ図面が必要です。
 土地改良区の意見書には売主買主双方の印鑑と地区の同意が必要で、総代、生産組合長、また○○土地改良区総代さんなどの複数の同意の印鑑が必要なこともあります。
 さらに土地改良区が二つにまたがっていることもあります。
 その地区によって誰の同意が必要か事前に土地改良区に確認することが大切です。
 土地改良区には転用決済金が必要です。また地区によって独自に転用決済金を集金しているところもあります。
 提出日は毎月15日と月末の月2回です。受理書は二週間ほどでおりてきます。
 一般的には行政書士が行います。以外と手間のかかる手続きです。
詳しくはお近くの行政書士にご相談下さい。

 宅地建物取引士 岸  進

◇220.◇住宅取得資金の贈与税の非課税 

 平成27年1月1日から平成33年12月31日迄の間に父母や祖父母などからの
贈与により、自己の住宅の用に供する家屋の新築、一定の中古住宅の取得
または増改築等の費用に充てるための金銭を贈与した場合は下記の表のと
おり贈与税が非課税となります。

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要件
①贈与を受けた受贈者が日本国内に住所を有していること。
②贈与を受けた時に贈与者は直系尊属であること。
③贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。
④贈与を受けた年の翌年3月15日迄にその家屋に居住すること。
⑤家屋の床面積が50㎡以上240㎡以下。
⑥中古住宅の場合は築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)。
その他要件がありますので確認が必要です。

宅地建物取引士   畑田 忠行

◇219.◇不動産の売主・貸主のマイナンバー提供について 

●個人の方が不動産を売却または賃貸している場合で、以下の条件に該当する場合には、取引先(売却先または賃貸先)へのマイナンバーの提供が必要です。

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※主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる個人の方を除きます。

●取引先は、収集したマイナンバーを「不動産等の譲受けの対価の支払調書」や「不動産の使用料等の支払調書」などの法定調書に記載し、税務署に提出しなければなりません。
(取引先は、所得税法等により、法定調書に不動産の売主または買主のマイナンバーを記載することが義務付けられています)

●マイナンバーの提供を受ける買主または借主には、本人確認(番号確認と身元確認)が義務付けられています。
売主または貸主の方は、本人確認書類として、①「マイナンバーカード」または、②「通知カード」と「運転免許証」などを提示する必要があります。(マイナンバーを郵送で提出する場合は、本人確認書類の写し等を提出する必要があります)

当社でも、不動産の売却をされる方で上記の条件に該当する場合には、マイナンバーの提供をお願いしております。

宅地建物取引士  村田 ちはる

◇218.◇尺貫法の単位(坪・間・尺・寸)について 

 不動産の物件情報の中でも特に重要な要素として”広さ”がありますが土地や建物の広さを㎡(平方メートル)という単位を用いて表す他に、よく【坪】という単位が使われています。
 尺貫法があまり使われなくなった世の中、わかっているようで実はこの単位がよくわからないという方も若いお客様の中にはいらっしゃると思いますので。ここで改めて単位(坪・間・尺・寸)についてご説明したいと思います。

 広さを表す単位【坪・ツボ】とは㎡に直すと1坪:約3.30578平方メートル、1平方メートル:約0.3025坪です。イメージしやすい形でいうと1間(約1.818182m)四方の正方形が1坪ということになります。1間とまた馴染みの薄い単位が出てきましたが畳の長い方の辺(約181.8cm)とイメージするとわかりやすいと思います。ちなみに畳の短い方の1辺の長さは半間(はんげん:約90.9cm)と言います。その半間を3で割ったものが1尺(30.3cm)で、それを10で割ったものが1寸(3.03cm)です。
 転じて尺と言えば長さのこと、物差しなどを表すようになりました(例:巻き尺など)。

 1坪を約3.30578平方メートルという正確な数値を使わず、簡易的に3.3平方メートルで表す場合もありますが3.3で計算をすると100平方メートルで約0.05坪の誤差が生じます。わずかな違いですが、地価の高い大都市圏などでは大きな金額の差となりかねませんので注意が必要です。

 これらの尺貫法による表示は一般の商取引において昭和34年から使用が禁止され、土地建物についても昭和41年に廃止されています。以後は尺貫法の表示を「取引または証明」に使用すると罰金が科せられることになっているのですが、「参考値として併記してもよい」とするなど、現在でも一部の業界などでは慣例的に使われていますので、知っておいて損はないでしょう。

宅地建物取引士 豊田 唯志

◇217.◇サービス付き高齢者向け住宅について  

富山県内でも増えてきているサービス付き高齢者向け住宅ですが、その登録基準を下に記します。
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●入居者について
①単身高齢者世帯
②高齢者+同居者 (配偶者 / 60歳以上の親族 / 要介護・要支援認定を受けている親族 / 特別な理由により同居させる必要があると知事が認める者)
〇「高齢者」・・・60歳以上の者または要介護・要支援認定を受けている者
●規模・設備等について
〇各居住部分の床面積は、原則25㎡以上。※
(ただし、居間、食堂、台所その他の住宅の部分が高齢者が共同して利用するため十分な面積を有する場合は18㎡以上。)
〇各居住部分に 台所 水洗便所 収納設備 洗面設備 浴室を備えたものであること。※
(ただし、共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備または浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境 が確保される場合は、各戸に台所、収納設備または浴室を備えずとも可。)
〇バリアフリー構造であること。(段差のない床、手すりの設置、廊下幅の確保等)※
●サービスについて
〇少なくとも状況把握(安否確認)サービス、生活相談サービスを提供
・社会福祉法人、医療法人、指定居宅サービス事業所等の職員または医師、看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員、介護職員初任者研修課程を修了した者が少なくとも日中常駐し、サービスを提供する。※
・常駐しない時間帯は、緊急通報システムにより対応。※
●契約関連について
〇書面による契約であること。
〇居住部分が明示された契約であること。
〇権利金その他の金銭を受領しない契約であること。(敷金、家賃・サービス費および家賃・サービス費の前払金のみ 徴収可。)
〇入居者が入院したことまたは入居者の心身の状況が変化したことを理由として ※、入居者の同意を得ずに居住部分の変更や契約解除を行わないこと。

※について・・・都道府県知事が策定する高齢者居住安定確保計画において、告示で定める基準に従い、登録基準の強化又は緩和ができる。
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当社にても「サービス付き高齢者向け住宅」や高齢者向けの物件等の斡旋をしておりますので、お気軽にご相談くださいませ。



宅地建物取引士   坂林 文雄

◇216.◇入居者がリフォームする❢DIY型賃貸住宅について 

 アパートやマンション、貸家で行う住まいをするために必要な改修工事(内装工事)などは貸主(家主)が行うのが一般的ですが、それらの工事を借主(入居者)が自分の好みに応じて自由に改修できる物件のことをDIY型賃貸住宅といいます。

例えばお部屋の壁紙を張替えたり、壁面に棚を設置したり、床材の張替え、押入れを収納スペースに変更、また建物の躯体に影響のない範囲での間取りの変更も可能です。

 DIY型賃貸住宅のメリットとしては、借主が改修工事の費用を負担する分、毎月の家賃を相場より安く借りることが出来ます。そして退去時の原状回復においても借主が工事した部分については原状回復義務を課さない取り決めができます。

 また、貸主にとっても賃貸物件を現状のまま貸しに出すことができるため修繕の手間がかからないところや、DIY工事を借主が行うので住まいに愛着が生まれ長期の入居が見込まれるなどのメリットがあります。
 当社でもまだ一部ですが、DIY型賃貸住宅の取り扱いをしております。ご入居希望、ご相談等がございましたらお気軽にお問い合わせください。
【DIYとは、do it yourselfの略語でいわゆる日曜大工等を自らの手で行うことです。】

宅地建物取引士   堀 大吾