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◇222.相続税の基礎控除額について◇ 

相続税の基礎控除額は、次のように計算します。

o平成27年1月1日以後に相続が開始(被相続人が死亡)した場合
 基礎控除額=3,000万円 + 600万円 × 相続人の数


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上記式のうち、相続人の数については、
1.相続を放棄した人がいても、その放棄がなかったものとして相続人の数に算入します。
2.相続人の中に養子がいる場合は、次の通りとなります。
 ① 被相続人に実子がいる場合は、養子のうち1人までを相続人の数に含めます。
 ② 被相続人に実子がいない場合は、養子のうち2人までを相続人の数に含めます。
※ 特別養子縁組による養子や被相続人の配偶者の実子で被相続人の養子となった者などは、実子とみなされます。

平成29年6月1日に被相続人が死亡した場合の基礎控除額の計算例

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基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 4人(白抜数字の数) =5,400万円

 宅地建物取引士 小田裕之

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◇221.農地を転用目的で売買する場合◇  

 農地を売買する場合は農業委員会に届け出または許可申請が必要です。
 今回は市街化区域の場合を説明します。
 申請書の他に添付書類として 登記事項証明書、公図、位置図、他に土地改良区へ意見書の提出が必要です。1,000㎡以上の場合はこの他に、開発許可書、施設計画図、平面図なの開発許可申請と同じ図面が必要です。
 土地改良区の意見書には売主買主双方の印鑑と地区の同意が必要で、総代、生産組合長、また○○土地改良区総代さんなどの複数の同意の印鑑が必要なこともあります。
 さらに土地改良区が二つにまたがっていることもあります。
 その地区によって誰の同意が必要か事前に土地改良区に確認することが大切です。
 土地改良区には転用決済金が必要です。また地区によって独自に転用決済金を集金しているところもあります。
 提出日は毎月15日と月末の月2回です。受理書は二週間ほどでおりてきます。
 一般的には行政書士が行います。以外と手間のかかる手続きです。
詳しくはお近くの行政書士にご相談下さい。

 宅地建物取引士 岸  進

◇220.◇住宅取得資金の贈与税の非課税 

 平成27年1月1日から平成33年12月31日迄の間に父母や祖父母などからの
贈与により、自己の住宅の用に供する家屋の新築、一定の中古住宅の取得
または増改築等の費用に充てるための金銭を贈与した場合は下記の表のと
おり贈与税が非課税となります。

2200


要件
①贈与を受けた受贈者が日本国内に住所を有していること。
②贈与を受けた時に贈与者は直系尊属であること。
③贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。
④贈与を受けた年の翌年3月15日迄にその家屋に居住すること。
⑤家屋の床面積が50㎡以上240㎡以下。
⑥中古住宅の場合は築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)。
その他要件がありますので確認が必要です。

宅地建物取引士   畑田 忠行

◇219.◇不動産の売主・貸主のマイナンバー提供について 

●個人の方が不動産を売却または賃貸している場合で、以下の条件に該当する場合には、取引先(売却先または賃貸先)へのマイナンバーの提供が必要です。

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※主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる個人の方を除きます。

●取引先は、収集したマイナンバーを「不動産等の譲受けの対価の支払調書」や「不動産の使用料等の支払調書」などの法定調書に記載し、税務署に提出しなければなりません。
(取引先は、所得税法等により、法定調書に不動産の売主または買主のマイナンバーを記載することが義務付けられています)

●マイナンバーの提供を受ける買主または借主には、本人確認(番号確認と身元確認)が義務付けられています。
売主または貸主の方は、本人確認書類として、①「マイナンバーカード」または、②「通知カード」と「運転免許証」などを提示する必要があります。(マイナンバーを郵送で提出する場合は、本人確認書類の写し等を提出する必要があります)

当社でも、不動産の売却をされる方で上記の条件に該当する場合には、マイナンバーの提供をお願いしております。

宅地建物取引士  村田 ちはる

◇218.◇尺貫法の単位(坪・間・尺・寸)について 

 不動産の物件情報の中でも特に重要な要素として”広さ”がありますが土地や建物の広さを㎡(平方メートル)という単位を用いて表す他に、よく【坪】という単位が使われています。
 尺貫法があまり使われなくなった世の中、わかっているようで実はこの単位がよくわからないという方も若いお客様の中にはいらっしゃると思いますので。ここで改めて単位(坪・間・尺・寸)についてご説明したいと思います。

 広さを表す単位【坪・ツボ】とは㎡に直すと1坪:約3.30578平方メートル、1平方メートル:約0.3025坪です。イメージしやすい形でいうと1間(約1.818182m)四方の正方形が1坪ということになります。1間とまた馴染みの薄い単位が出てきましたが畳の長い方の辺(約181.8cm)とイメージするとわかりやすいと思います。ちなみに畳の短い方の1辺の長さは半間(はんげん:約90.9cm)と言います。その半間を3で割ったものが1尺(30.3cm)で、それを10で割ったものが1寸(3.03cm)です。
 転じて尺と言えば長さのこと、物差しなどを表すようになりました(例:巻き尺など)。

 1坪を約3.30578平方メートルという正確な数値を使わず、簡易的に3.3平方メートルで表す場合もありますが3.3で計算をすると100平方メートルで約0.05坪の誤差が生じます。わずかな違いですが、地価の高い大都市圏などでは大きな金額の差となりかねませんので注意が必要です。

 これらの尺貫法による表示は一般の商取引において昭和34年から使用が禁止され、土地建物についても昭和41年に廃止されています。以後は尺貫法の表示を「取引または証明」に使用すると罰金が科せられることになっているのですが、「参考値として併記してもよい」とするなど、現在でも一部の業界などでは慣例的に使われていますので、知っておいて損はないでしょう。

宅地建物取引士 豊田 唯志

◇217.◇サービス付き高齢者向け住宅について  

富山県内でも増えてきているサービス付き高齢者向け住宅ですが、その登録基準を下に記します。
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●入居者について
①単身高齢者世帯
②高齢者+同居者 (配偶者 / 60歳以上の親族 / 要介護・要支援認定を受けている親族 / 特別な理由により同居させる必要があると知事が認める者)
〇「高齢者」・・・60歳以上の者または要介護・要支援認定を受けている者
●規模・設備等について
〇各居住部分の床面積は、原則25㎡以上。※
(ただし、居間、食堂、台所その他の住宅の部分が高齢者が共同して利用するため十分な面積を有する場合は18㎡以上。)
〇各居住部分に 台所 水洗便所 収納設備 洗面設備 浴室を備えたものであること。※
(ただし、共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備または浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境 が確保される場合は、各戸に台所、収納設備または浴室を備えずとも可。)
〇バリアフリー構造であること。(段差のない床、手すりの設置、廊下幅の確保等)※
●サービスについて
〇少なくとも状況把握(安否確認)サービス、生活相談サービスを提供
・社会福祉法人、医療法人、指定居宅サービス事業所等の職員または医師、看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員、介護職員初任者研修課程を修了した者が少なくとも日中常駐し、サービスを提供する。※
・常駐しない時間帯は、緊急通報システムにより対応。※
●契約関連について
〇書面による契約であること。
〇居住部分が明示された契約であること。
〇権利金その他の金銭を受領しない契約であること。(敷金、家賃・サービス費および家賃・サービス費の前払金のみ 徴収可。)
〇入居者が入院したことまたは入居者の心身の状況が変化したことを理由として ※、入居者の同意を得ずに居住部分の変更や契約解除を行わないこと。

※について・・・都道府県知事が策定する高齢者居住安定確保計画において、告示で定める基準に従い、登録基準の強化又は緩和ができる。
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当社にても「サービス付き高齢者向け住宅」や高齢者向けの物件等の斡旋をしておりますので、お気軽にご相談くださいませ。



宅地建物取引士   坂林 文雄

◇216.◇入居者がリフォームする❢DIY型賃貸住宅について 

 アパートやマンション、貸家で行う住まいをするために必要な改修工事(内装工事)などは貸主(家主)が行うのが一般的ですが、それらの工事を借主(入居者)が自分の好みに応じて自由に改修できる物件のことをDIY型賃貸住宅といいます。

例えばお部屋の壁紙を張替えたり、壁面に棚を設置したり、床材の張替え、押入れを収納スペースに変更、また建物の躯体に影響のない範囲での間取りの変更も可能です。

 DIY型賃貸住宅のメリットとしては、借主が改修工事の費用を負担する分、毎月の家賃を相場より安く借りることが出来ます。そして退去時の原状回復においても借主が工事した部分については原状回復義務を課さない取り決めができます。

 また、貸主にとっても賃貸物件を現状のまま貸しに出すことができるため修繕の手間がかからないところや、DIY工事を借主が行うので住まいに愛着が生まれ長期の入居が見込まれるなどのメリットがあります。
 当社でもまだ一部ですが、DIY型賃貸住宅の取り扱いをしております。ご入居希望、ご相談等がございましたらお気軽にお問い合わせください。
【DIYとは、do it yourselfの略語でいわゆる日曜大工等を自らの手で行うことです。】

宅地建物取引士   堀 大吾

◇215.「旧里道・旧水路」の管理について 

平成12年4月1日に施行された「地方分権一括法」により、
〇現に機能を有している里道・水路等の法定外公共物は、平成17年3月末までに市町村へ無償譲渡
〇機能を喪失したものについては、平成17年4月以降、国(財務局・財務事務所)において直接管理     
                 
を行うこととされました。
「機能を有している」とは里道または水路として、現に、公共的な用途に使用されているもののことを言い、「機能を喪失した」とは、以前は里道または水路であったが、現在は住宅敷地等に使用され、公共的な用途に使用されていないもののことを言います。旧里道・旧水路を使用している場合は、境界確定後、国からの購入手続きが必要になります。また、購入に当たっては、旧里道・旧水路を使用していた期間に応じて使用料を支払わなければなりません。売買価格(時価)は周辺の取引事例価格や地価公示価格などを考慮し、評価されることになります。
 現況では機能がないと思われる里道・水路でも市町村所管の場合がありますので、正確な所管の確認は、該当市町村又は富山財務事務所までお問い合わせください。

宅地建物取引士  龍井 義直

◇214.『成年後見制度』について 

 病気などの理由で判断能力の不十分な人は、自分で不動産や預貯金などの財産を管理したり、契約を結んだりすることが難しい場合があります。このような人を法律的に保護し、支援するための制度です。
 成年後見制度は、大きく分けると、法定後見制度と任意後見制度の2つがあります。
 ◎法定後見制度 ・後見・・・ほとんど判断できない人
             ・補佐・・・判断能力が著しく不十分な人
             ・補助・・・判断能力が不十分な人
 ◎任意後見制度 本人が十分な判断能力があるうちに、あらかじめ自らが選んだ代理人(任意後見人)に、代理権を与える契約を公正証書で結んでおくもの

 現在は、急速な高齢化により、高齢者の方の判断能力低下、認知症等の問題があります。
 不動産に関する問題で言えば、本人の病院、介護施設等の費用を捻出するために、本人の不動産を売却したいと家族が希望したとしても、本人の売買の意思確認ができなければ登記申請ができないため、売買が成立しません。
 そのようなときに、成年後見制度を利用し、本人を代理して契約などの法律行為をすることができます。後見申立人が家庭裁判所に申立てし、成年後見人等が選任されます。

 但し、後見人は本人に代わって自由に財産を売却したり、使えるわけではありません。
 特に、居住用不動産の売買は、家庭裁判所の許可が必要になります。
 居住用不動産とは、①現在居住している不動産
              ②将来居住する予定がある不動産
              ③入所入院しているがその前に住んでいた自宅
 財産は、家庭裁判所の監督下にあり、本人のための売却や支出に限られます。
 本人以外の利益のために不動産の売買代金を充てたり、売買が済んだからやめるというわけにもいきません。
 更に、家庭裁判所へは毎年収支等の報告義務があります。
                                                            
 宅地建物取引士 佐竹 直美

◇213.「これから内見をお考えの方へ」 

中古住宅の売り出し方には大きく分けて3つあります。
■弊社が買い取ってリフォーム・ハウスクリーニングをして販売しているもの

売り出し期間中オープンハウスを開催するほか、開催期間外でもすぐご案内できます。照明も点きますので、天気の悪い日や夕方の暗い時間帯でも内見できます。

■お客様からご依頼を受けて販売しているもの
    ◇空家になっている場合
      電気を停めている場合が多いので、暗い時間帯に見学をされたい場合は注意が必要です。
      鍵をお預かりしている場合はすぐにご案内できますが、鍵をお借りしなければならなかったり、所有者の方に開けてもらう必要がある場合は少しお時間をいただくことがあります。
      また、居住されていなくても家財道具が置いてある場合があります。物件個別の販売条件によって違いますが、ご契約後お引渡しまでの間で撤去することが多いです。

   ◇居住中の場合
      生活しておられますので、在宅や所有者さんのご都合もありますので、前もって日時を打ち合わせた上で内見することになります。
      家財道具があり、細かいところ(タンスの後ろや押入れの中など)まで確認することはできませんが、現在の建物や設備の状態、生活環境、町内のことなど実際生活している方から直接話を聞くことができます。
      引越しは次の住み替える場所の準備が整い次第(新築など)される場合や、ご契約後お引渡しまでの間にされる場合があります。

 内見には日時、時間に余裕をもってご予約くだされば幸いです。

宅地建物取引士  中村 麻子

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