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◇216.◇入居者がリフォームする❢DIY型賃貸住宅について 

 アパートやマンション、貸家で行う住まいをするために必要な改修工事(内装工事)などは貸主(家主)が行うのが一般的ですが、それらの工事を借主(入居者)が自分の好みに応じて自由に改修できる物件のことをDIY型賃貸住宅といいます。

例えばお部屋の壁紙を張替えたり、壁面に棚を設置したり、床材の張替え、押入れを収納スペースに変更、また建物の躯体に影響のない範囲での間取りの変更も可能です。

 DIY型賃貸住宅のメリットとしては、借主が改修工事の費用を負担する分、毎月の家賃を相場より安く借りることが出来ます。そして退去時の原状回復においても借主が工事した部分については原状回復義務を課さない取り決めができます。

 また、貸主にとっても賃貸物件を現状のまま貸しに出すことができるため修繕の手間がかからないところや、DIY工事を借主が行うので住まいに愛着が生まれ長期の入居が見込まれるなどのメリットがあります。
 当社でもまだ一部ですが、DIY型賃貸住宅の取り扱いをしております。ご入居希望、ご相談等がございましたらお気軽にお問い合わせください。
【DIYとは、do it yourselfの略語でいわゆる日曜大工等を自らの手で行うことです。】

宅地建物取引士   堀 大吾

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◇215.「旧里道・旧水路」の管理について 

平成12年4月1日に施行された「地方分権一括法」により、
〇現に機能を有している里道・水路等の法定外公共物は、平成17年3月末までに市町村へ無償譲渡
〇機能を喪失したものについては、平成17年4月以降、国(財務局・財務事務所)において直接管理     
                 
を行うこととされました。
「機能を有している」とは里道または水路として、現に、公共的な用途に使用されているもののことを言い、「機能を喪失した」とは、以前は里道または水路であったが、現在は住宅敷地等に使用され、公共的な用途に使用されていないもののことを言います。旧里道・旧水路を使用している場合は、境界確定後、国からの購入手続きが必要になります。また、購入に当たっては、旧里道・旧水路を使用していた期間に応じて使用料を支払わなければなりません。売買価格(時価)は周辺の取引事例価格や地価公示価格などを考慮し、評価されることになります。
 現況では機能がないと思われる里道・水路でも市町村所管の場合がありますので、正確な所管の確認は、該当市町村又は富山財務事務所までお問い合わせください。

宅地建物取引士  龍井 義直

◇214.『成年後見制度』について 

 病気などの理由で判断能力の不十分な人は、自分で不動産や預貯金などの財産を管理したり、契約を結んだりすることが難しい場合があります。このような人を法律的に保護し、支援するための制度です。
 成年後見制度は、大きく分けると、法定後見制度と任意後見制度の2つがあります。
 ◎法定後見制度 ・後見・・・ほとんど判断できない人
             ・補佐・・・判断能力が著しく不十分な人
             ・補助・・・判断能力が不十分な人
 ◎任意後見制度 本人が十分な判断能力があるうちに、あらかじめ自らが選んだ代理人(任意後見人)に、代理権を与える契約を公正証書で結んでおくもの

 現在は、急速な高齢化により、高齢者の方の判断能力低下、認知症等の問題があります。
 不動産に関する問題で言えば、本人の病院、介護施設等の費用を捻出するために、本人の不動産を売却したいと家族が希望したとしても、本人の売買の意思確認ができなければ登記申請ができないため、売買が成立しません。
 そのようなときに、成年後見制度を利用し、本人を代理して契約などの法律行為をすることができます。後見申立人が家庭裁判所に申立てし、成年後見人等が選任されます。

 但し、後見人は本人に代わって自由に財産を売却したり、使えるわけではありません。
 特に、居住用不動産の売買は、家庭裁判所の許可が必要になります。
 居住用不動産とは、①現在居住している不動産
              ②将来居住する予定がある不動産
              ③入所入院しているがその前に住んでいた自宅
 財産は、家庭裁判所の監督下にあり、本人のための売却や支出に限られます。
 本人以外の利益のために不動産の売買代金を充てたり、売買が済んだからやめるというわけにもいきません。
 更に、家庭裁判所へは毎年収支等の報告義務があります。
                                                            
 宅地建物取引士 佐竹 直美

◇213.「これから内見をお考えの方へ」 

中古住宅の売り出し方には大きく分けて3つあります。
■弊社が買い取ってリフォーム・ハウスクリーニングをして販売しているもの

売り出し期間中オープンハウスを開催するほか、開催期間外でもすぐご案内できます。照明も点きますので、天気の悪い日や夕方の暗い時間帯でも内見できます。

■お客様からご依頼を受けて販売しているもの
    ◇空家になっている場合
      電気を停めている場合が多いので、暗い時間帯に見学をされたい場合は注意が必要です。
      鍵をお預かりしている場合はすぐにご案内できますが、鍵をお借りしなければならなかったり、所有者の方に開けてもらう必要がある場合は少しお時間をいただくことがあります。
      また、居住されていなくても家財道具が置いてある場合があります。物件個別の販売条件によって違いますが、ご契約後お引渡しまでの間で撤去することが多いです。

   ◇居住中の場合
      生活しておられますので、在宅や所有者さんのご都合もありますので、前もって日時を打ち合わせた上で内見することになります。
      家財道具があり、細かいところ(タンスの後ろや押入れの中など)まで確認することはできませんが、現在の建物や設備の状態、生活環境、町内のことなど実際生活している方から直接話を聞くことができます。
      引越しは次の住み替える場所の準備が整い次第(新築など)される場合や、ご契約後お引渡しまでの間にされる場合があります。

 内見には日時、時間に余裕をもってご予約くだされば幸いです。

宅地建物取引士  中村 麻子

◇212.「国税路線価と実際の土地評価について」 

 7月1日、全国の国税局、税務署で相続税や贈与税の算出基準となる平成28年分の路線価が公表されました。 
 路線価は、主要道路に面した1平方メートル当りの土地の評価額で、県内では、富山市、高岡市、射水市等、各市町村の一部で路線価が実施されております。
 今回の路線価の中でも県内最高値[富山市桜町一丁目 駅前広場通り(マリエとやま西側)]は昨年比20千円/㎡増の460千円/㎡と2年連続で上昇、前年と価格を比較できる他の路線でも上昇路線が見られ、特に富山、高岡の北陸新幹線駅周辺に上昇地点が目立ち、開業効果が鮮明となっています。
 路線価は『毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として算定した価格の80%により評価している』といわれております。
 すなわち、路線価を2割程度、割り戻した単価が、おおよその実勢価格(実際に取引されるであろう価格)になると思われます(ただし、実際の課税上は角地であったり、不整形地であったりといった、各々の不動産の個別性を考慮した画地計算率により補正した価格になりますが、ここでは画地計算率適用前の標準的な画地の例を示します)。
 例えば、路線価が“29E(千円単位、1㎡当たり、Eは借地権割合50%)”と表示されている路線に接している土地であれば、

         29,000円/㎡ ÷ 0.8 = 36,250 円/㎡

 となり、更に坪単価に換算すると、

         36,250円/㎡ ÷ 0.3025 = 119,835 円/坪と、概ね坪当

たり12万円の土地(ただし、画地計算率を適用すると一般的にはやや減額した数値となります)であることが把握できるのです。
 尚、この路線価図は管轄の税務署で御覧になれますし、国税庁のホームページ、路線価図等閲覧のコーナー(http://www.rosenka.nta.go.jp/)で過去分(平成22年分から)も含めた、全国の路線価図が御覧になれます。

宅地建物取引士 小田 裕之

◇211.都市計画区域が拡大します。 

 平成28年7月より、婦中町地域の一部(神保地区、宮川地区、熊野地区など)が都市計画地域に拡大されました。
都市計画区域内になると新築・増改築する建築物については、「建築確認申請」が必要になります。また4m以上の道路に2mの接道義務が生じます。
 さらに許可を必要とする開発行為の区域規模が10,000㎡以上→3,000㎡以上に変更となりました。
また、確定ではありませんが呉羽駅北側地区・東富山駅東側地区を市街化区域へ編入することが検討されているとのことです。
 下記の図を参照にして下さい。詳しくは富山市都市政策課・都市計画課・建築指導課にお問い合わせください。

宅地建物取引士 岸  進

211.jpg

◇210.マイホームを買換えた場合の2つの特例 

「特定の居住用財産の買換え特例」

 一定の要件を満たすマイホーム(居住用財産)を売却し、新たにマイホームを買換えた際、売却に譲渡益が生じる場合は一定要件のもと、課税を繰り延べることができます。(新たに購入したマイホームを将来売却したときに譲渡益が発生すれば課税されますので非課税になるわけではありません。)
 所有期間が10年を越えるもの、買換えた建物面積が50㎡以上、その敷地が500㎡以下であること等、その他要件があります。

「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

 マイホームを売却して損失(赤字)がでた場合、通常はその損失分を給与所得等、他の所得から控除(還付)することは出来ません。(所有期間が5年以上、住宅ローンの残高がある場合等、一定の要件を満たす場合は、損益通算、繰越控除できる特例があります。)
 一定の要件を満たすマイホームを売却し、新たにマイホームを購入した際、旧マイホームの売却による損失が生じた場合、その損失を給与所得やその他の所得から控除(損益通算)することが出来ます。控除しきれない損失は翌年以降3年内に繰越して控除することが出来ます。
 所有期間が5年を越えるもの、購入したマイホームは10年以上の住宅ローンを有するもの等その他一定の要件があります。

宅地建物取引士 畑田 忠行

◇209.空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例 

 空き家の発生を抑制し、地域住民の生活環境への悪影響を未然に防ぐ観点から、相続によって取得した空き家を、被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除することができる特例が創設されました。

適用を受けるための要件等

1. 一人暮らしでなければならない
 この特例は空き家をなくすことを目的にしていますので、亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。

2. 昭和56年5月31日以前に建築された建物に限る
 対象になる建物は被相続人の居住の用に供していた昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合には、そのまま譲渡しても特例が適用できます。

3. 相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならない
 相続した後その建物や建物を取り壊した後の土地を事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。

4. 譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない
 建物及び土地の合計譲渡価額が1億円を超えるものについては特例が適用されないこととされています。

5. 相続財産に係る譲渡所得の課税の特例との選択適用
 相続した土地等を相続税の申告期限から3年を経過する日までに譲渡している場合には、相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を計算することができる特例がありますが、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、この特例との選択適用となります。

6. 適用時期
 この特例は平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡に適用されます。相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡とされていますので、平成25年1月2日以後の相続分について平成28年4月1日以後の譲渡から適用できるものと考えられます。

宅地建物取引士 村田 ちはる

◇208.非常用照明について 

 非常用照明とは病院・ホテル・百貨店などの建築物に設置が義務付けられている防災設備です。

 火災などで停電が発生すると、避難方向や周囲の状況を把握できなくなるため避難が困難になります。その場合に非常用照明により一定の照度を確保し避難を速やかに行うことができます。

 非常用照明には内部に電池入っており、電源供給が断たれた際に自動で電池側から給電されるようになっています。これで停電時や、火災で電線が焼け落ちた場合でも、避難するための明るさを自動的に確保できます。(大規模な建物では照明器具に電池を内蔵したものを使わず、電源設備を別に用意し各照明器具)に電気を供給する場合もあるようです)

 近年、省電力の観点よりLED電球が普及していますが非常用照明については
国土交通省告示により「照明器具は耐熱性及び即時点灯性を有する「白熱灯」又は「蛍光灯」とする。」と定められており基本的にLED電球は認められていません。しかし一部のメーカーでは国土交通大臣認定制度を利用することによりLEDの非常用照明も販売されているようです。


宅地建物取引士  坂林 文雄

◇207.契約の前に説明される重要事項説明とは 

 住宅や土地を購入する際の不動産売買契約や、アパート・マンション等を借りる際の賃貸借契約の前に宅地建物取引士よりその物件に関する重要事項の説明を受けます。その書面のことを重要事項説明書といいます。

 重要事項説明とは宅地建物取引業法という法律に定められており、売買や賃貸に関わる不動産取引業者が買主や借主に対して契約前に説明を行います。(実際は契約日と同日に行われる場合がほとんどです。売主や貸主に対しては行わなくても構いません。)また、この法律で定められている宅地建物取引業に該当する行為(土地・建物の売買や賃貸の仲介、マンションや土地の分譲等)でない場合は説明の必要がありません。

 不動産の取引という場面では専門的な知識が要求されます。そのため一般の消費者がよくわからないうちに契約して、後で損をしてしまうようなことが無いように宅地建物取引士の資格を有した者しか説明出来ないことになっています。重要事項説明では宅地建物取引士がその免許証(宅地建物取引士証)を提示して説明を行い、重要事項説明書には取引士の記名、押印が必要です。

 また、重要事項説明書にはその説明を受けたという記名、押印をしますが、これは売買や賃貸の契約には拘束されない記名、押印です。重要事項説明を受けてその後、契約が成立するに至った際には、契約書にしっかり記名、押印をする必要があります。

 最後に今、重要事項説明のIT化が注目されています。パソコンやその他の通信端末を使用しテレビ会議のような形で行われます。日本でも昨年より社会実験が行われている段階で実用化はまだ少し先のようですが、アメリカ等では既に不動産の契約までIT化されている状況です。


宅地建物取引士   堀 大吾

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