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◇247.家の中で羽アリを見つけたときは 

 季節が暖かくなってくると住宅の中で羽アリを見たことがある方もおられると思います。その羽アリがもしシロアリだったら家の柱などを食べられてしまうのではないかと不安になると思います。

 シロアリとクロアリは似た昆虫だと思っている方もいるかと思いますが、シロアリはゴキブリの仲間でクロアリはハチの仲間です。北陸地域で生息しているシロアリはヤマトシロアリという種類になります。

 ヤマトシロアリとクロアリを見分けるための特徴を下の表にまとめましたので参考にしてください。

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 もし部屋の中でシロアリを見つけた場合、専門の業者にご連絡ください。専門の業者でなければ被害状況などの正確な把握や駆除を行うことができないからです。当社にお問い合わせいただければ専門の業者をご紹介させていただくことも可能です。

宅地建物取引士  坂林 文雄

◇246.インバウンドと外国人就労者に対応する空家活用 

  「インバウンド」という言葉をよく耳にすることがあると思いますが、主には「海外から日本へ来る観光客」のことを意味します。これは昨年2018年には3119万人、東京オリンピックのある来年2020年には4000万人に増えると予想されています。
 これだけの数の旅行客を受け入れるための宿泊施設は民間のホテル等だけでは間に合いません。
そこで今、問題にもなっている空家を活用しようという動きが高まっています。
 一般のホテルと同様に空家やアパートの空室を家具付き物件として、民泊やマンスリーマンションという形態での募集を進めるのも一つの方法です。(※民泊には住宅宿泊事業法や旅館業法簡易宿泊所営業の許可などが必要となります)
 また、2019年4月1日には特定技能(一定の専門性・技能)を有する外国人就労者の受け入れを拡大する「出入国管理及び難民認定法及び法務省設置法の一部を改正する法律」が施行されました。これにより在留資格が新たに一つ増えることになり、
在留期限5年間での受け入れ累計人数は34万5千人を見込んでいます。
 ここでも有効な空家の活用が望まれる可能性があります。戸建の中古住宅を少し改装しシェアハウスとして活用します。外国人就労者の場合、多少不人気な立地でも家賃次第で需要が見込めたり、築年数が古くても母国ではもっと古い物件に住んでいてあまり気にならないこともあります。
 ただ問題となるのは、やはり言葉の問題や生活習慣の違いです。最近は家賃の保証会社が通訳による契約書の説明や入居後の生活態度の指導までをサポートするサービスも出てきており、弊社でも取り扱っておりますのでお困りのことがございましたらお気軽に電話やメール等でもご相談ください。


 公認 不動産コンサルティングマスター 堀 大吾

◇245.消費税率が引き上げられたら家賃は?◇ 

 2019年10月1日より、消費税率が8%から10%に引き上げられる予定です。
 5%から8%に改定されるときにも、よくお客様(主に入居者)から「家賃はどうなるの?」と尋ねられました。皆さん、値上げを心配してのことでした。

●居住用の家賃はもともと非課税
 貸家や集合住宅の家賃には消費税がかかりません。
 共益費・管理費(居住用)についても消費税がかかりません。
 但し、家賃と別に設定されている駐車料については、課税になります。

●事業用物件は課税
 テナントや倉庫、駐車場などは事業用とみなされ、消費税率が改定されると、それに合わせて消費税額も変動します。

●違約金など
 建物賃貸借契約の中途・早期解約違約金として、数ヶ月分の家賃相当額を受け取る場合がありますが、これは逸失利益を補填するために受け取るもののため、損害賠償金として課税の対象とはなりません。

 家賃や共益費が非課税の場合でも、建物を維持するための費用や原状回復・修理費用などには消費税がかかります。費用が上がれば、今後、家賃や共益費等も見直すこともあり得るでしょう。

 尚、10月以降の課税対象の家賃などを前もって支払っても、消費税額は10月以降の税率で計算されます。ご注意ください。
 
 宅地建物取引士  佐竹 直美

◇244.鉄筋コンクリートの劣化について◇ 

 鉄筋コンクリート造は耐震性・断熱性・遮音性に優れることから、日本の代表的な構造として定着しています。また木造と違い、シロアリに食害されることもないことから耐久性も高いと思われています。しかし、何十年も劣化しないというわけではありません。なんらかの原因でコンクリートにひび割れができてしまうと、そこから水が浸入し鉄筋が発錆→鉄筋が膨張→コンクリートにひび割れが起こります。こうなると悪循環で劣化が加速度的に進みます。雨水は空気中の二酸化炭素により弱酸性(pH5.6程度)に傾いており、またひび割れから凍結防止剤に含まれる塩分(塩化物イオン)が入り込むこともあります。鉄筋は塩基性下(pH12程度)かつ塩分のない状態で防錆力が発揮されますので、そのような水分は鉄筋コンクリートにとって大敵です。
 鉄筋コンクリート造だからといって安心せず、定期的に点検、割れがあれば穴埋め等こまめな補修が大切です。

 宅地建物取引士  龍井 義直

◇243.住宅はいいけど、お店はダメです!?◇ 

 さまざまな場所で土地や建物が売りに出されていますが、都市計画法では、建物が建築できる場所とできない場所が決められています。(市街化区域・市街化調整区域)
 市街化区域の中でも、住宅はOKだけど事務所や店舗はダメということがあります。(用途地域)
 原則建築できない市街化調整区域内でも自己用住宅はOKの場合があります。市街化調整区域では別のルールで営業が可能な職種もあり、市役所で確認が必要です。
 貸家を借りて営業をしようとする場合も、店舗や事務所など、住居以外には利用できないエリアもあります。
 土地や賃貸物件をお探しの際は、「都市計画区域」や「用途地域」に注目して物件探しを行ってください。
また不動産業者に「○○屋ができるところを探している」など、なるべく詳しくお伝えいただけると、より的確にご紹介できると思います。

宅地建物取引士  中村 麻子

◇242.埋蔵文化財包蔵地について◇ 

 文化財保護法では、地下に埋蔵されている文化財を埋蔵文化財として保護しています。
 埋蔵文化財を包蔵する、現時点で把握されている土地(その存在が発掘調査等により既に確認された場所もあります)を『周知の埋蔵文化財包蔵地』として、その場所や性格を記した地図が、県や各市町村の教育委員会に「埋蔵文化財包蔵地図」として常備されています(富山県全体では“富山県GISサイト”、富山市では“インフォマップとやま”等インターネットで確認できます)。
 建築等の工事を計画している土地が『周知の埋蔵文化財包蔵地』であった場合には、着手しようとする60日前までに、書面による届出が必要となります(文化財保護法 第93条第一項)。
 上記届出を行った後、埋蔵文化財が存在するのかどうか、どの範囲にどのような性格の埋蔵文化財があるのかを前もって把握する作業「試掘確認調査」を行います。
 「試掘確認調査」の結果、存在の可能性が高ければ、更に「本調査」を行って、もしも埋蔵文化財が発見された場合には、文化財を保護する必要から、建築等の事業計画の変更や文化財の保存のためどうすればよいのかを協議することとなります。
 調査費用については、「試掘確認調査」は市町村等の教育委員会が行い、公費での負担となりますが、「本調査」になりますと営利目的の開発行為の場合には、工事原因者(建築主、事業者等)の負担となります(個人が自己使用のために建築する住宅及び、それに付随する造成工事等の場合には公費での負担となります)。
  

   宅地建物取引士 小田 裕之

◇241.「大規模な土地取引には届出が必要です」◇ 

①公有地拡大推進法
 地方公共団体が行う道路建設などの公共事業用地を、事業実施に先立って取得する制度をつくり、公共用地取得を円滑に行うことを目的に定められた法律で、契約の前に届出が必要です。
 ・市街化区域内:5,000㎡以上
 ・市街化区域以外の都市計画区域:10,000㎡以上

②国土利用計画法
 土地は限りある資源であり、生活および生産を通じる諸活動の基盤であることから、その利用にあたっては、公共の福祉を優先させ、適正な計画に従って有効に利用し、投機的取引や地価の抑制、あるいは乱開発の防止等のために定められた法律です。契約締結後二週間以内に届出が必要です。
 ・市街化区域:2,000㎡以上
 ・市街化区域を除く都市計画区域:5,000㎡以上
 ・都市計画区域以外の区域:10,000㎡以上

詳しくは各市役所、町村役場へお尋ねください。

   宅地建物取引士  岸   進

◇240.「消費税増税と住宅購入」◇ 

 本年10月1日より消費税率が8%から10%に引き上げられる予定です。
【課税になる対象】
○新築住宅、中古住宅の建物価格。(土地は課税さ れません)
  …売主が一般の方の場合→課税されません
  …売主が不動産業者等、法人の場合→課税されます
○住宅取得に係る諸経費の一部。
○駐車場の賃料。(住宅の賃料は課税されません)
○不動産業者に支払う仲介手数料。
○建物の建設費、リフォーム工事等の請負工事費用。
  …引渡しが2019年9月30日迄に完了→8%
  …引渡しが2019年10月1日以降→10%
  …請負契約が2019年3月31日迄に完了すれば
   引渡しが9月30日以降でも→8%

 消費税のみを考えると増税前の購入が断然お得ではありますが、今後の金利、建設費の動向、住宅ローン控除の期間延長、すまい給付金の条件変更、住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税枠、等々今後の住宅購入支援策が検討されているような
ので、購入等のタイミングについては総合的な判断が必要になります。

   宅地建物取引士 畑田 忠行

◇239.住宅用土地取得に係る税の軽減について◇ 

 不動産取得税には様々な軽減制度がありますが、住宅用土地取得に係る税の軽減は次の要件のいずれ
かに該当することが要件となります。
① 土地取得日から3年以内に特例適用住宅が新築され、土地の取得者が住宅の新築時までその土地を引き続き所有されていること(土地を取得された方と住宅を新築された方が違っていても軽減対象)
② 特例適用住宅を新築された方が、1年以内にその土地を取得された場合
③ 特例適用住宅の要件に該当する未使用の住宅(建売住宅やマンション等)を土地(敷地権)付きで取得された場合
④ 土地を取得した方がその前後1年以内に自己居住用の耐震基準適合既存住宅を取得された場合
⑤ 土地を取得した方がその前後1年以内に自己居住用の耐震基準不適合既存住宅を取得された場合

軽減額
(1)、(2)のいずれか大きい方の金額が軽減されます。
(1) 45,000円
(2) 土地の1㎡当たりの価格×住宅の延床面積の2倍(200㎡が限度)×3%

特例適用住宅、耐震基準適合既存住宅、耐震基準不適合既存住宅にも要件があります。
詳しくは富山県総合県税事務所までお問い合わせください。


  宅地建物取引士 村田ちはる

◇238.富山県の国際化◇  

 富山県も国際化の波が押し寄せ、昔に比べて町を歩いている外国人の姿を見ることが多くなりました。

 富山県観光振興室の調べによると、2016年に主要な宿泊施設に泊まった外国人は22万9229人。2007年の10万5874人と比べると、10年間で約2.2倍に跳ね上がり、2013年からは4年続けて過去最多を更新しているそうです。

 観光客だけでなく富山県内における住民基本台帳上の外国人住民数もどんどん増えているそうで、89カ国・地域の方々が 16,637人(総人口比1.56%)※昨年度 85カ国・地域14,774人(総人口比1.37%)・昨年度比 +1,863人(+12.61%)と4年連続で増となり、こちらも過去最高となったそうです。

 国と地域の内訳をみていくと中国が最も多く全体の30.18%を占め、その次にベトナムが昨年度比+918人と大きく増え、全体の17.32%を占め第2位(昨年度第4位)となったそうです。

 これから中国語やベトナム語でお客さまとコミュニケーションをとることが必要になってくるかもしれません。 
敷金(日本語):保证金(中国語):Tiền đặt cọc(ベトナム語)
家賃(日本語):租金(中国語):Thuê(ベトナム語)
 インターネットの検索機能を使えば上記のように調べることもできますが、リアルタイムに会話ができる自動翻訳機の普及が待ち遠しいです。


宅地建物取引士 豊田 唯志