すぐに役立つ不動産の豆知識

　　自宅を売却して譲渡損失が発生した場合は、所得税を軽減する
　二つの特例があります。

①自ら居住していた自宅を売却し、新たに自宅を取得した場合、旧自宅
　の譲渡による損失が発生したときは、一定の要件を満たすものに限り
　その損失を損益通算することができ、控除しきれなかった損失は翌年
　以降3年間にわたり繰越控除ができます。
　（主な要件）
　所有期間五年を超え、自ら居住していた自宅であり、住まなくなった日
　から3年目の12月31日迄に売却すること。（他にも要件あり）

②住宅ローンが残っている自宅をそのローン残高より低い価格で売却
　し損失が発生したときに、一定の要件を満たす場合に①と同じように
　繰越控除することができます。
　この特例は、新たに住宅を取得する必要がないので賃貸住宅への
　転居や親と同居する場合でも適用できます。
　（主な要件）
　所有期間が5年を超え、自ら居住していた自宅であり、住まなくなった
　日から3年目の12月31日迄に売却すること。
　売買契約日の前日において返済期間10年以上の住宅ローン残高が
　あること。売買価格が住宅ローン残高を下回っていること。（他にも要件あり）

　宅地建物取引主任者　畑田 忠行

富山市では中心商店街（まちなか）のにぎわいを取り戻すための出店の補助金を設けています。中心商店街の空き店舗へ出店する際に店舗の改装費や賃借料等に市から補助金が受けられる場合があります。



以上が条件になります（紙面の関係上、説明を簡略にしてあります）
いずれの補助金も中心商店街の範囲内に出店することが条件となりますので、あらかじめ補助対象の区域かどうかを市役所や商栄会などで確認されることが必要です。主には総曲輪、中央通りのアーケード内やその隣接する部分が対象となっています。
また、この制度の期限は平成24年3月31日までとなっておりますが、富山市役所の話では次年度の予算にも盛り込まれているようなので継続されるかもしれません、これから“まちなか”でお店を出したいと思っておられる方はぜひご利用されてはいかがでしょうか？当社にてもテナント物件等の斡旋をしておりますので、お気軽にご相談くださいませ。

宅地建物取引主任者　　　堀　大吾

ご存知の方も多いと思いますが、昨年の12月10日に平成24年度税制改正大綱が閣議決定されました。
今回は、土地に係る固定資産税の負担調整措置についてご説明いたします。
平成24年度から平成26年度までの土地に係る固定資産税の負担調整措置は、次のとおりです。




なお、商業地等については、課税標準額の上限である評価額の70％の場合に算定される税額から、地方自治体の条例の定め
るところにより、当該年度の評価額の60％から70％の範囲で条例で定める割合により算定される税額まで、一律に減額するこ
とができます。また、商業地等及び住宅用地に係る固定資産税について、地方自治体の条例の定めるところにより、税額が前
年度税額（前年度に条例減額制度が適用されている場合には、減額後の税額）に1.1 以上で条例で定める割合を乗じて得た額
を超える場合には、当該超える額に相当する額を減額することができます。
　これは、あくまで改正案ですので3月末、国会での成立をもって確定いたします。

宅地建物取引主任者試験合格者　大田　康弘

土地や建物などの不動産を貸付けることによって得た所得は、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかります。また、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上となると事業税がかかってきます。

■不動産所得の計算
総収入金額―必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額･･･地代、家賃、権利金、礼金、返還不要の敷金・保証金、更新料、名義書替料など
必要経費･･･固定資産税、保険料、建物等の減価償却費、借入金の利子、修繕費など

　◎青色申告をしている人(青色申告者)には、青色申告特別控除があります。
　 総収入金額―必要経費―青色申告特別控除(65万円or10万円)※＝不動産所得の金額　
※正規の簿記の原則により記帳している場合は６５万円、その他の場合は１０万円

尚、住民税は所得税の場合に準拠して所得計算が行われます。

■個人の不動産に係る損益通算の特例
　　個人の不動産所得が赤字となった場合には、給与所得等と損益通算ができます。
　　ただし､不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額については、損益通算の対象としないこととされています。
　　建物とともにその敷地の用に供されている土地を取得した場合で、借入金の内訳が建物部分と敷地部分とに明確に区分することが困難である場合には、その借入金は、まず建物部分の購入資金に充てたものとし、その残額をもってその敷地を取得するために要したものとして、借入金の利子を計算することとされています。


宅地建物取引主任者　佐竹　直美

地震保険は、地震災害の少ない富山県ではあまり馴染みの無いものかもしれませんが、全国的に東日本大震災後、加入が増えているそうです。
火災保険では地震が原因の火災、損壊、津波、洪水などは補償されません。その場合に地震保険の加入が必要になってきます。
地震保険は、地震保険単独で契約することはできません。火災保険と合せて契約する必要があります。補償の対象は建物と家財で自動車などは対象になりません。
契約できる範囲は火災保険金額の30％～50％までで、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度となります。
支払額は
全壊の場合…保険金額の100％（時価額の100％が限度）
半壊の場合…保険金額の50％（時価額の50％が限度）
一部損の場合…保険金額の5％（時価額の5％が限度）
となります。
このように時価額が限度になる為、再建築に必要な金額で支払われるような契約ができる火災保険に比べ補償額は少なくなります。ゼロよりは少しは補償されるといったところでしょうか。
火災保険の契約途中からも契約できますので、現在ご加入の損害保険会社にご相談されてはいかがでしょうか。ただし、大規模地震対策特別措置法に基づく警戒宣言が発令された場合、その地域にある建物、家財の新規契約、増額契約等はできなくなりますのでご注意ください。


宅地建物取引主任者　中村麻子

建築基準法には、都市計画区域内における建築物の敷地は、幅員４ｍ以上（一部については６ｍ以上）の道路に２ｍ以上接していなければならないという規定があります。
しかしながら、昔から建物が密集して建ち並んでいた地域では、４ｍ未満の道路に接している敷地がたくさん存在します。
建築基準法第４２条の二項において、この法律の規定が適用された時（昭和２５年１１月２３日、又はそれ以降に新たに都市計画区域に編入された日）以前から建物が建ち並んでいる幅員４ｍ未満の道路（公道・私道を問わず）で、特定行政庁の指定したものについては、現況道路の中心線から水平距離２ｍ（一部においては３ｍ）の線を道路の境界とみなして建築物等の建築ができることとなっております［この道路は、二項道路と（『みなし道路』とも）呼ばれています］。
例えば、幅員３ｍの道路に接する土地については、道路の中心から敷地までの距離は　　１．５ｍとなりますので、現況の道路境界線から５０㎝後退した線を道路境界線と見なすことになり、その部分の権利等はあるのですが、その線を越えて住宅や塀などの建築物は建築できないことになります（この５０㎝後退することをセットバックといいます）。
尚、１．８ｍ未満の幅員極少な道路を二項道路として指定する場合、あらかじめ建築審査会の同意を得なければならないとされております（建築基準法第４２条の六項）。
現況が道路の形態であっても、二項道路の指定等、建築基準法上の道路でなければ、建物の建築はもとより、増築、改築、移転等も一切出来ないという事になりますので、所轄の市町村役場、建築指導課等で、十分ご確認されることをお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者　小田 裕之

建替えあるいは更地にして売却する場合家屋の解体工事が必要になります。簡単に流れをご説明いたしますと、先ず見積りの依頼です。2･3業者から取るべきです。業者の選定が決まりましたら、次は近隣対策です。早めに解体業者と挨拶しておくことです。次に80㎡を超える場合は建設リサイクル法における事前の届出を一週間前に提出します。あと電気、ｶﾞｽ、NTT、ｹｰﾌﾞﾙﾃﾚﾋﾞなど「家屋を解体するので…」と言って引き込み線を撤去してもらう。また浄化槽や汲み取り式のトイレは便槽の清掃が必要です。水道は解体中に使うので一番最後に止めます。そして機械が引き上げる前に現地の確認をします。問題がなければ完了です。井戸がある場合は息抜きが必要なので解体業者さんと打ち合わせてください。あと建物滅失登記も忘れずに！
詳しくは当社担当までお尋ね下さい。
取引主任　岸　進

　平成22年12月に発表された不動産に関する税制改正案のなかで内容が変わる見込みのものがあります。




④住宅家屋に係る登録免許税の軽減、不動産の譲渡、建設工事の請負に関する印紙税の軽減措置は、現行のまま2年間（平成25年3月31日まで）延長される見込みです。

　　宅地建物取引主任者　畑田忠行

最近、ニュース等でも話題になる家賃保証代行会社とはどのような会社なのか？通常アパートやマンションを借りる場合には保証人（連帯保証人）が必要です。お部屋を借りる際の保証人となると、ほとんどがご両親やご兄弟等の身内の方だと思いますが、たとえば両親は定年して年金暮らし、兄弟にも頼みづらい、また、家庭の事情で親族がいない、外国籍の方、などの理由から保証人の設定が出来ない場合、この保証人をお金を払って代わりになってくれるのが家賃保証代行会社です。保証会社に加入すると万が一、家賃が遅れた場合でも保証会社が代わりに家主や不動産業者へ支払います。（お客様は保証会社へ家賃を支払います）
保証会社への加入は事前に審査がございます。審査については申込書の記入と必要書類の準備が必要です。お申し込みの対象は、会社員・アルバイトの方、年金受給をしている方、生活保護の方、留学生・外国籍の方、等々ございます。審査が通りましたら、家賃１ヵ月分の約40～50％の保証料金（2年分）を支払います。（※保証会社により保証料金の違いがございます）
最近は、さまざまな理由から保証会社を利用されるお客様が増えてきております。また、家主や不動産業者によっては、保証会社の加入を義務付けているところもございます。当社にても、アパート、マンションのご入居の際の保証会社の斡旋をしておりますので、お気軽にご相談くださいませ。
宅地建物取引主任者　　　堀　大吾

ご存知の方も多いと思いますが、建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいい、富山市の場合、都市計画で用途地域毎に４０％～８０％の範囲で制限が定められています。建築基準法上、原則として、建ぺい率を上回る建築面積の建物の建築はできません。例えば、富山市で地積８０坪の土地が第一種住居地域内にあるとき、建ぺい率は６０％ですから、最大で４８坪（８０坪×６０％）の建築面積をもつ建物の建築が可能ということになります。
そして、角地や二方路の場合、富山県建築基準法施行規則により、下記のいずれかに該当すると、建ぺい率の緩和（建ぺい率１０％加算）を受けることができ、先程の例でいいますと、建ぺい率は７０％（６０％＋１０％）となり、建築面積を５６坪（８０坪×７０％）まで拡張できます。
●角地の場合
二つの道路（幅員がそれぞれ６メートル以上のものに限る。）が内角１２０度以下で交わる角敷地で敷地周囲の長さの３分の１以上がこれらの道路に接するもの
　●二方路の場合
二つの道路（幅員がそれぞれ６メートル以上のものに限る。）の間にある敷地で敷地周囲の長さの４分の１以上がこれらの道路に接しており、かつ、道路境界線相互間の間隔が２０メートル以下のもの

　住宅の増築や平家住宅の新築をお考えの方は、角地、二方路による建ぺい率の緩和についてもお調べになられてはいかがでしょうか。
詳しくは富山市役所建築指導課までお問い合わせ下さい。

宅地建物取引主任者試験合格者　　　大田　康弘