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◇238.富山県の国際化◇  

 富山県も国際化の波が押し寄せ、昔に比べて町を歩いている外国人の姿を見ることが多くなりました。

 富山県観光振興室の調べによると、2016年に主要な宿泊施設に泊まった外国人は22万9229人。2007年の10万5874人と比べると、10年間で約2.2倍に跳ね上がり、2013年からは4年続けて過去最多を更新しているそうです。

 観光客だけでなく富山県内における住民基本台帳上の外国人住民数もどんどん増えているそうで、89カ国・地域の方々が 16,637人(総人口比1.56%)※昨年度 85カ国・地域14,774人(総人口比1.37%)・昨年度比 +1,863人(+12.61%)と4年連続で増となり、こちらも過去最高となったそうです。

 国と地域の内訳をみていくと中国が最も多く全体の30.18%を占め、その次にベトナムが昨年度比+918人と大きく増え、全体の17.32%を占め第2位(昨年度第4位)となったそうです。

 これから中国語やベトナム語でお客さまとコミュニケーションをとることが必要になってくるかもしれません。 
敷金(日本語):保证金(中国語):Tiền đặt cọc(ベトナム語)
家賃(日本語):租金(中国語):Thuê(ベトナム語)
 インターネットの検索機能を使えば上記のように調べることもできますが、リアルタイムに会話ができる自動翻訳機の普及が待ち遠しいです。


宅地建物取引士 豊田 唯志

◇237.個人の不動産賃貸の事業税について◇  

 事業税とは都道府県に事務所または事業所を設けて事業を行う法人又は個人に課税されるものです。今回は個人の不動産賃貸業の事業税について説明させていただきます。

 不動産貸付業と駐車場業については、次のような貸し付けが課税の対象となります。
■不動産貸付業
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■駐車場業
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 事業税の対象となる「課税所得金額」は「総収入金額」から「必要経費」を差し引いたものとなります。
詳しい手続き等につきましては都道府県税事務所へお問い合わせください。

◇236.「不動産コンサルティングと公認不動産コンサルティングマスター」とは?◇  

 昨今、「不動産コンサルティング」という言葉を耳にすることも多くなってきたのではないかと思いますが、いわゆる不動産の売買や賃貸も様々な問題があります。

 例えば、お客様の所有している家について、売却するのがいいか、貸すほうがいいか、それとも建て替えるのがいいか、また相続や空家、税金問題などを誰に相談すればいいか、いざその様な状況に立たされたらとても不安になると思います。
 
 「不動産をこれからどのようにするべきか?」というところから、お客様と一緒に考え、相談して提案することが「不動産コンサルティング」ということになります。
 
 また、このような不動産コンサルティングの専門の資格として「公認 不動産コンサルティングマスター」があります。公益財団法人 不動産流通推進センターが行う「不動産コンサルティング技能試験」に合格し登録要件を満たした者は「公認 不動産コンサルティングマスター」としての登録をすることが出来ます。

 弊社では不動産に関する無料相談も行っておりますので、不動産でお困りのことがございましたらお気軽に電話やメール等でもご連絡ください。

 公認 不動産コンサルティングマスター  堀 大吾

◇235.「所有者不明土地特措法」について◇  

所有者不明土地の増加に伴い、公共事業の推進等の様々な場面において円滑な事業実施に支障が生じていることを踏まえ、所有者不明土地の利用の円滑化を図るための「所有者不明土地の利用の円滑化等の関する特別措置法案」が、平成30年3月9日に閣議決定されました。

「所有者不明土地」とは、その名の通り、不動産登記簿などで所有者が判明しない、または判明しても所有者に連絡がつかない、このような土地が郊外や地方を中心に全国的に増加しており、今後も増加の一途をたどると見込まれます。

所有者不明のため、公共事業の用地確保の妨げとなり、事業全体の遅れや所有者の特定等のためコスト拡大の原因となっています。
富山県でも山間部での竹林の荒廃や、家屋倒壊の危険性など、さまざまな問題があります。特に山林では境界を確定しようにも、相続人の高齢化もあり、現地へ行くことも大変です。

特措法で土地の利用を円滑化するための法案の概要は3つです。
1.所有者不明土地を円滑に利用する仕組み
  反対する権利者がおらず、建築物(簡易な構造で小規模なものを除く)がなく、現に利用されていない所有者不明土地について、以下の仕組みを構築。
  ①公共事業における収用手続の合理化・円滑化(所有権の取得)
  ②地域福利増進事業の創設(利用権の設定)
2.所有者の探索を合理化する仕組み
  ①土地等権利者関連情報の利用及び提供
  ②長期相続未登記等未了土地に係る不動産登記法の特例
3.所有者不明土地を適切に管理する仕組み
  財産管理制度に係る民法の特例

土地制度に関する考え方については、これまでの所有権を重視したものから、今後は、管理や利用を重視した考え方にシフトをしていきます。
「所有者がわからない土地」を「地域に役立つ土地」に。

  宅地建物取引士 佐竹 直美

◇234.インターネットによる賃貸物件探しについて◇ 

 最近は、部屋探しを開始してから契約するまでの期間は平均3週間程度と言われており、1カ月未満での契約が増えてきているようです。短期間での部屋探しが可能となった理由は、店舗に訪問する前にインターネットを使って既に物件の絞り込みを終えている人が多くなっていることが挙げられます。弊社も以前からネット上で閲覧できるパノラマ写真の整備を行っていますが、間取りが複雑な貸家等(一部)は、部屋の中を実際に移動し、動線がわかる動画・設備を実際に稼働させている動画等の撮影、公開もしています。昔に比べれば、自宅に居ながらの物件探しはかなり便利になったものの、物件の周辺環境、騒音の程度、内装の質感あるいは営業スタッフの対応の良否まではわからないので、実際に現地を見て歩かれることをおすすめします。


 宅地建物取引士  龍井 義直

◇233.低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例◇ 

 不動産業者が受け取れる不動産売買の報酬額の上限は売買価格によって決まります。
売買価格が低いと報酬額の上限も低くなります。

 媒介を行う場合、価格が高い物件でも低い物件でも同様に経費が掛かることから、低価格帯の取引が積極的に行われにくいとして、全国で問題になっている空家等の流通・利活用を促進するために媒介報酬額の特例が設けられました。

 「低廉な空家等」とは売買価格400万円以下の物件で、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合の当該費用の相当額を従来の報酬額にプラスして受け取ることができます。ただし、18万円+消費税額=194,400円を超えてはならず、(以下の表参照)また、受領できるのは売主からのみで、あらかじめ売主と合意する必要があります。

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 宅地建物取引士  中村麻子

◇232.地価評価について◇ 

 今年も、国道交通省より全国の公示区域内(都市計画区域等)に所在する『標準地(平成30年地価公示では全国26,000地点)』の平成30年1月1日価格時点の地価公示価格が3月27日に発表となり、テレビや新聞等で報道されました。この地価公示の目的は、都市及びその周辺の地域等において一定数の『標準地』を選定し、その『正常な価格』を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与しようとするものであります。
 また、固定資産税評価については地価公示価格等の7割程度、相続税、贈与税の評価(路線価等)については地価公示価格等の8割程度を目途に評価を行うこととされており、この地価公示価格をベースに「公的土地評価の均衡化・適正化」が図られております。
 今年の地価公示価格は、全国平均で見ますと、住宅地の平均変動率が10年ぶりに上昇に転じ、商業地及び全用途平均はともに3年連続で上昇しました。富山県内の状況は、県内15市町村における232地点の標準地について公示されましたが、全用途平均の地価平均変動率は、昨年と同様▲0.3%の下落となっており(平成5年から26年連続の下落)、市町村ごとの全用途平均では、富山市と舟橋村が上昇、他の市町は下落傾向となっています。富山市の平均変動率は4年連続で上昇となり、特にJR富山駅周辺、市内軌道線沿線、婦中町の大型商業施設『ファボーレ』周辺などに上昇地点が集中しております。 
 今回の地価公示価格、及び各『標準地』の位置等、詳細については、国土交通省のホームページ(土地総合情報システムhttp://www.land.mlit.go.jp/webland/ など)にて公開されておりますし、県庁、市町村役場、不動産鑑定士の事務所においてもご覧になれます。
 もちろん当社グループの富山総合不動産研究所でもご覧になれますので、どうぞお気軽にお立ち寄りください。

 宅地建物取引士 小田裕之

◇231.住宅ローン金利について◇  

 住宅ローンには、固定金利期間選択型と全期間固定金利型の二種類があります。前者のメリットは当初低い金利(一定期間が過ぎるとあとは更新する)で借り入れができるので返済額を抑えることができます。しかしデメリットとして市場金利が上がると返済額が増えることになります。また後者のメリットは金利が高めだが最後まで一定なので返済計画が立てやすくなります。デメリットは市場金利が低くなっても返済額は変わらないことです。
 今後金利が上がらないと考えるのであれば固定金利期間選択型がお勧めで、金利が今後上がっていくと考えるのであれば全期間固定金利型が良いと思います。金利の変動より毎月決まった返済額の方が安心だと思われる場合は正に後者の方が良いと思います。
 現状ではデフレ時代が長く、住宅ローン金利も過去最低を継続しています。今後消費税も10%になることを考えるとこれ以上金利は下がらないのではないでしょうか。借入期間が長期になる住宅ローンの場合、今借りるとすれば全期間固定金利型の方が安全のような気がしますが、社会情勢を見ながら検討する必要があると思います。
詳細は各銀行融資窓口でご相談ください。

宅地建物取引士 岸  進

◇230.[建物状況調査](インスペクション)について◇ 

 今年4月より宅地建物取引業法の一部が改正されます。
 不動産業者が売主(または買主)より媒介契約(売却の依頼または購入の依頼)を締結する際、中古住宅等の場合、建物状況調査を実施する者のあっせんの可否を示し、依頼者の意向に応じあっせんするというもの。
(建物の状況、質等を把握し、購入判断や、リフォーム等、また引渡し後のトラブル防止に役立てようというものです)
 建物状況調査を実施するか否かは、売買する際の義務ではありません。
 調査を実施した場合は重要事項説明時に調査の結果を買主に説明し、売買契約時には、売主買主双方に確認し書面を交付することになります。
 建物状況調査とは、中古住宅の基礎、外壁等に生じているひび割れや、雨漏り等の劣化不具合等の有無を目視、計測等により調査するもので、国の登録を受けた技術者が行います。

 宅地建物取引士  畑田 忠行

◇229.平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除◇ 

 個人が、平成21年に取得した国内にある土地又は土地の上に存する権利(以下「土地等」)を平成27年以降に譲渡した場合又は平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合にはその譲渡所得の金額が控除額になります。

1. 特例を受けるための要件
 (1)平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得すること。
 (2)平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
 (3)親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
 (4)相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
 (5)譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
2. 特例を受けるための手続
 この特例を受ける旨記載した確定申告書を提出することが必要です。また、確定申告書には次の書類を添えてください。
 (1)譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
 (2)土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が平成21年又は平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類

 これから確定申告の時期になります。平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡された方は特例に該当するか確認してみてはいかがでしょうか。

 宅地建物取引士  村田 ちはる