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◇219.◇不動産の売主・貸主のマイナンバー提供について 

●個人の方が不動産を売却または賃貸している場合で、以下の条件に該当する場合には、取引先(売却先または賃貸先)へのマイナンバーの提供が必要です。

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※主として建物の賃貸借の代理や仲介を目的とする事業を営んでいる個人の方を除きます。

●取引先は、収集したマイナンバーを「不動産等の譲受けの対価の支払調書」や「不動産の使用料等の支払調書」などの法定調書に記載し、税務署に提出しなければなりません。
(取引先は、所得税法等により、法定調書に不動産の売主または買主のマイナンバーを記載することが義務付けられています)

●マイナンバーの提供を受ける買主または借主には、本人確認(番号確認と身元確認)が義務付けられています。
売主または貸主の方は、本人確認書類として、①「マイナンバーカード」または、②「通知カード」と「運転免許証」などを提示する必要があります。(マイナンバーを郵送で提出する場合は、本人確認書類の写し等を提出する必要があります)

当社でも、不動産の売却をされる方で上記の条件に該当する場合には、マイナンバーの提供をお願いしております。

宅地建物取引士  村田 ちはる

◇215.「旧里道・旧水路」の管理について 

平成12年4月1日に施行された「地方分権一括法」により、
〇現に機能を有している里道・水路等の法定外公共物は、平成17年3月末までに市町村へ無償譲渡
〇機能を喪失したものについては、平成17年4月以降、国(財務局・財務事務所)において直接管理     
                 
を行うこととされました。
「機能を有している」とは里道または水路として、現に、公共的な用途に使用されているもののことを言い、「機能を喪失した」とは、以前は里道または水路であったが、現在は住宅敷地等に使用され、公共的な用途に使用されていないもののことを言います。旧里道・旧水路を使用している場合は、境界確定後、国からの購入手続きが必要になります。また、購入に当たっては、旧里道・旧水路を使用していた期間に応じて使用料を支払わなければなりません。売買価格(時価)は周辺の取引事例価格や地価公示価格などを考慮し、評価されることになります。
 現況では機能がないと思われる里道・水路でも市町村所管の場合がありますので、正確な所管の確認は、該当市町村又は富山財務事務所までお問い合わせください。

宅地建物取引士  龍井 義直

◇212.「国税路線価と実際の土地評価について」 

 7月1日、全国の国税局、税務署で相続税や贈与税の算出基準となる平成28年分の路線価が公表されました。 
 路線価は、主要道路に面した1平方メートル当りの土地の評価額で、県内では、富山市、高岡市、射水市等、各市町村の一部で路線価が実施されております。
 今回の路線価の中でも県内最高値[富山市桜町一丁目 駅前広場通り(マリエとやま西側)]は昨年比20千円/㎡増の460千円/㎡と2年連続で上昇、前年と価格を比較できる他の路線でも上昇路線が見られ、特に富山、高岡の北陸新幹線駅周辺に上昇地点が目立ち、開業効果が鮮明となっています。
 路線価は『毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格、売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として算定した価格の80%により評価している』といわれております。
 すなわち、路線価を2割程度、割り戻した単価が、おおよその実勢価格(実際に取引されるであろう価格)になると思われます(ただし、実際の課税上は角地であったり、不整形地であったりといった、各々の不動産の個別性を考慮した画地計算率により補正した価格になりますが、ここでは画地計算率適用前の標準的な画地の例を示します)。
 例えば、路線価が“29E(千円単位、1㎡当たり、Eは借地権割合50%)”と表示されている路線に接している土地であれば、

         29,000円/㎡ ÷ 0.8 = 36,250 円/㎡

 となり、更に坪単価に換算すると、

         36,250円/㎡ ÷ 0.3025 = 119,835 円/坪と、概ね坪当

たり12万円の土地(ただし、画地計算率を適用すると一般的にはやや減額した数値となります)であることが把握できるのです。
 尚、この路線価図は管轄の税務署で御覧になれますし、国税庁のホームページ、路線価図等閲覧のコーナー(http://www.rosenka.nta.go.jp/)で過去分(平成22年分から)も含めた、全国の路線価図が御覧になれます。

宅地建物取引士 小田 裕之

◇210.マイホームを買換えた場合の2つの特例 

「特定の居住用財産の買換え特例」

 一定の要件を満たすマイホーム(居住用財産)を売却し、新たにマイホームを買換えた際、売却に譲渡益が生じる場合は一定要件のもと、課税を繰り延べることができます。(新たに購入したマイホームを将来売却したときに譲渡益が発生すれば課税されますので非課税になるわけではありません。)
 所有期間が10年を越えるもの、買換えた建物面積が50㎡以上、その敷地が500㎡以下であること等、その他要件があります。

「居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

 マイホームを売却して損失(赤字)がでた場合、通常はその損失分を給与所得等、他の所得から控除(還付)することは出来ません。(所有期間が5年以上、住宅ローンの残高がある場合等、一定の要件を満たす場合は、損益通算、繰越控除できる特例があります。)
 一定の要件を満たすマイホームを売却し、新たにマイホームを購入した際、旧マイホームの売却による損失が生じた場合、その損失を給与所得やその他の所得から控除(損益通算)することが出来ます。控除しきれない損失は翌年以降3年内に繰越して控除することが出来ます。
 所有期間が5年を越えるもの、購入したマイホームは10年以上の住宅ローンを有するもの等その他一定の要件があります。

宅地建物取引士 畑田 忠行

◇209.空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例 

 空き家の発生を抑制し、地域住民の生活環境への悪影響を未然に防ぐ観点から、相続によって取得した空き家を、被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除することができる特例が創設されました。

適用を受けるための要件等

1. 一人暮らしでなければならない
 この特例は空き家をなくすことを目的にしていますので、亡くなられた時点で一人暮らしの場合に限られます。

2. 昭和56年5月31日以前に建築された建物に限る
 対象になる建物は被相続人の居住の用に供していた昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合には、そのまま譲渡しても特例が適用できます。

3. 相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならない
 相続した後その建物や建物を取り壊した後の土地を事業の用、貸付けの用又は居住の用に供した場合には、この特例は適用できません。

4. 譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない
 建物及び土地の合計譲渡価額が1億円を超えるものについては特例が適用されないこととされています。

5. 相続財産に係る譲渡所得の課税の特例との選択適用
 相続した土地等を相続税の申告期限から3年を経過する日までに譲渡している場合には、相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を計算することができる特例がありますが、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は、この特例との選択適用となります。

6. 適用時期
 この特例は平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡に適用されます。相続の時から相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡とされていますので、平成25年1月2日以後の相続分について平成28年4月1日以後の譲渡から適用できるものと考えられます。

宅地建物取引士 村田 ちはる