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◇235.「所有者不明土地特措法」について◇  

所有者不明土地の増加に伴い、公共事業の推進等の様々な場面において円滑な事業実施に支障が生じていることを踏まえ、所有者不明土地の利用の円滑化を図るための「所有者不明土地の利用の円滑化等の関する特別措置法案」が、平成30年3月9日に閣議決定されました。

「所有者不明土地」とは、その名の通り、不動産登記簿などで所有者が判明しない、または判明しても所有者に連絡がつかない、このような土地が郊外や地方を中心に全国的に増加しており、今後も増加の一途をたどると見込まれます。

所有者不明のため、公共事業の用地確保の妨げとなり、事業全体の遅れや所有者の特定等のためコスト拡大の原因となっています。
富山県でも山間部での竹林の荒廃や、家屋倒壊の危険性など、さまざまな問題があります。特に山林では境界を確定しようにも、相続人の高齢化もあり、現地へ行くことも大変です。

特措法で土地の利用を円滑化するための法案の概要は3つです。
1.所有者不明土地を円滑に利用する仕組み
  反対する権利者がおらず、建築物(簡易な構造で小規模なものを除く)がなく、現に利用されていない所有者不明土地について、以下の仕組みを構築。
  ①公共事業における収用手続の合理化・円滑化(所有権の取得)
  ②地域福利増進事業の創設(利用権の設定)
2.所有者の探索を合理化する仕組み
  ①土地等権利者関連情報の利用及び提供
  ②長期相続未登記等未了土地に係る不動産登記法の特例
3.所有者不明土地を適切に管理する仕組み
  財産管理制度に係る民法の特例

土地制度に関する考え方については、これまでの所有権を重視したものから、今後は、管理や利用を重視した考え方にシフトをしていきます。
「所有者がわからない土地」を「地域に役立つ土地」に。

  宅地建物取引士 佐竹 直美

◇234.インターネットによる賃貸物件探しについて◇ 

 最近は、部屋探しを開始してから契約するまでの期間は平均3週間程度と言われており、1カ月未満での契約が増えてきているようです。短期間での部屋探しが可能となった理由は、店舗に訪問する前にインターネットを使って既に物件の絞り込みを終えている人が多くなっていることが挙げられます。弊社も以前からネット上で閲覧できるパノラマ写真の整備を行っていますが、間取りが複雑な貸家等(一部)は、部屋の中を実際に移動し、動線がわかる動画・設備を実際に稼働させている動画等の撮影、公開もしています。昔に比べれば、自宅に居ながらの物件探しはかなり便利になったものの、物件の周辺環境、騒音の程度、内装の質感あるいは営業スタッフの対応の良否まではわからないので、実際に現地を見て歩かれることをおすすめします。


 宅地建物取引士  龍井 義直

◇233.低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例◇ 

 不動産業者が受け取れる不動産売買の報酬額の上限は売買価格によって決まります。
売買価格が低いと報酬額の上限も低くなります。

 媒介を行う場合、価格が高い物件でも低い物件でも同様に経費が掛かることから、低価格帯の取引が積極的に行われにくいとして、全国で問題になっている空家等の流通・利活用を促進するために媒介報酬額の特例が設けられました。

 「低廉な空家等」とは売買価格400万円以下の物件で、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合の当該費用の相当額を従来の報酬額にプラスして受け取ることができます。ただし、18万円+消費税額=194,400円を超えてはならず、(以下の表参照)また、受領できるのは売主からのみで、あらかじめ売主と合意する必要があります。

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 宅地建物取引士  中村麻子

◇232.地価評価について◇ 

 今年も、国道交通省より全国の公示区域内(都市計画区域等)に所在する『標準地(平成30年地価公示では全国26,000地点)』の平成30年1月1日価格時点の地価公示価格が3月27日に発表となり、テレビや新聞等で報道されました。この地価公示の目的は、都市及びその周辺の地域等において一定数の『標準地』を選定し、その『正常な価格』を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与しようとするものであります。
 また、固定資産税評価については地価公示価格等の7割程度、相続税、贈与税の評価(路線価等)については地価公示価格等の8割程度を目途に評価を行うこととされており、この地価公示価格をベースに「公的土地評価の均衡化・適正化」が図られております。
 今年の地価公示価格は、全国平均で見ますと、住宅地の平均変動率が10年ぶりに上昇に転じ、商業地及び全用途平均はともに3年連続で上昇しました。富山県内の状況は、県内15市町村における232地点の標準地について公示されましたが、全用途平均の地価平均変動率は、昨年と同様▲0.3%の下落となっており(平成5年から26年連続の下落)、市町村ごとの全用途平均では、富山市と舟橋村が上昇、他の市町は下落傾向となっています。富山市の平均変動率は4年連続で上昇となり、特にJR富山駅周辺、市内軌道線沿線、婦中町の大型商業施設『ファボーレ』周辺などに上昇地点が集中しております。 
 今回の地価公示価格、及び各『標準地』の位置等、詳細については、国土交通省のホームページ(土地総合情報システムhttp://www.land.mlit.go.jp/webland/ など)にて公開されておりますし、県庁、市町村役場、不動産鑑定士の事務所においてもご覧になれます。
 もちろん当社グループの富山総合不動産研究所でもご覧になれますので、どうぞお気軽にお立ち寄りください。

 宅地建物取引士 小田裕之

◇231.住宅ローン金利について◇  

 住宅ローンには、固定金利期間選択型と全期間固定金利型の二種類があります。前者のメリットは当初低い金利(一定期間が過ぎるとあとは更新する)で借り入れができるので返済額を抑えることができます。しかしデメリットとして市場金利が上がると返済額が増えることになります。また後者のメリットは金利が高めだが最後まで一定なので返済計画が立てやすくなります。デメリットは市場金利が低くなっても返済額は変わらないことです。
 今後金利が上がらないと考えるのであれば固定金利期間選択型がお勧めで、金利が今後上がっていくと考えるのであれば全期間固定金利型が良いと思います。金利の変動より毎月決まった返済額の方が安心だと思われる場合は正に後者の方が良いと思います。
 現状ではデフレ時代が長く、住宅ローン金利も過去最低を継続しています。今後消費税も10%になることを考えるとこれ以上金利は下がらないのではないでしょうか。借入期間が長期になる住宅ローンの場合、今借りるとすれば全期間固定金利型の方が安全のような気がしますが、社会情勢を見ながら検討する必要があると思います。
詳細は各銀行融資窓口でご相談ください。

宅地建物取引士 岸  進