◇126.不動産投資における表面利回りと実質利回りについて◇ 

表面利回りとは、家賃収入を物件価格で割ったものです。単純利回りとも呼ばれますが、一般的に投資物件の物件価格(投資額)に対し年間の家賃収入の割合で計算されます。

表面利回り=(年間の家賃収入÷物件価格)×100

これに対する実質利回りとは、家賃収入から固定資産税・修繕費・管理費・借入金利などの運用に関する経費などを引いた額を、投資金額で割ったものです。この投資金額とは物件価格に購入時の諸経費(所有権移転登記費用・ローン関係費用・仲介手数料・不動産取得税など)を含めた金額です。(預かり敷金のある場合は、一般的に物件価格より差し引いて計算することになります)

実質利回り={(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件価格+購入諸経費)}×100

例えば、5000万円の物件で年間家賃収入が500万円あれば表面利回りは10%になります。しかし、管理費用や修繕費、固定資産税などの年間の諸経費が100万円あり、物件の購入諸経費が500万円とすると、年間収支は 400万円、投資金額が5500万円となり、実質利回りは約7.2%になります。これらは当然、物件によって異なりますが、正確な収益力を判断するためには、実質利回りを基準にしていく必要があるといえるでしょう。
以上のことを踏まえたうえで、物件の購入費を全額ローンで組んだ場合でも、現在の金利が低いので利益が得られるケースがあります。先ほど例に挙げた5000万円の物件(諸経費を別にして)を、年利3.0%の金利で25年返済の全額ローンを組んで購入したとします。年間の経費支出 100万円に加えて、年間のローン返済は284万円になります。家賃収入が500万円ありますから、全額ローンを組んでも年間116万円、利回りにして約 2.3%の収入が得られる計算になります。
現在、多くの金融商品利回りが低迷する中でも、高利回りが期待できる投資商品として不動産投資が注目を集めています。アパート、マンション、貸家のオーナーさんとして不動産のご購入を検討して見られてはいかがでしょうか、お気軽に当社スタッフまでご相談ください。




宅地建物取引主任者   堀 大吾