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◇155.不動産の価格と正面の道路幅員との関係について◇ 

 今回は、不動産の価格と正面の道路幅員との関係についてお話します。

 まず、ご存知の方も多いと思いますが、正面の道路幅員が4m未満の場合、セットバック(二項道路に接している敷地で、道路の中心から2m後退して建物を建築することをいいます。)が必要となり、下がった部分は道路として、建築物を建築できないのみならず、門や塀や擁壁、花壇さえも建築することはできません。
 例えば、道路幅員2m(道路の中心から1m)、間口15mの敷地の場合、セットバックにより道路に供される面積は15㎡にも及びます。
   計算式:【{(4m-道路幅員2m)/2}× 間口15m = 15㎡ 】
 したがって、上記の場合、道路幅員が狭いという要素のほか、セットバックによる減価も考慮する必要があります。

 次に、正面の道路幅員が12m未満の場合、都市計画で定められた容積率(指定容積率)以下に容積率を制限される場合があり、道路幅員が狭く、基盤整備の十分でない地域にあっては建築物の容積率が抑制されます。
 例えば、第一種中高層住居専用地域にある道路幅員4m、指定容積率200%の敷地の場合、基準容積率は160%となり、抑制された容積率は40%ということになります。
   計算式:【道路幅員4m×(4/10)=16/10=160%<200%】
 上記の場合も、原則、最有効使用の観点から、抑制された容積率による減価を考慮する必要はありますが、地域の標準的な建築物の延べ床面積を充足しているのであれば、大きな減価は必要ないかもしれません。(容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合のことです。)

 また、正面の道路幅員が比較的広い場合(中央分離帯が設置されることにより通行制限を伴う場合等を除く。)、道路幅員が広いという要素以外に、日照や通風が良くなり居住の快適性は向上しますし、歩道が設けられると通行の際の安全性が向上します。さらには大型車両の出入り等も容易になりますので生活上の利便性にも影響を与えますので、これらは増加要因となり得るのではないでしょうか。


宅地建物取引主任者試験合格者   大田 康弘

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