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◇229.平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除◇ 

 個人が、平成21年に取得した国内にある土地又は土地の上に存する権利(以下「土地等」)を平成27年以降に譲渡した場合又は平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合にはその譲渡所得の金額が控除額になります。

1. 特例を受けるための要件
 (1)平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得すること。
 (2)平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
 (3)親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
 (4)相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
 (5)譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
2. 特例を受けるための手続
 この特例を受ける旨記載した確定申告書を提出することが必要です。また、確定申告書には次の書類を添えてください。
 (1)譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
 (2)土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が平成21年又は平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類

 これから確定申告の時期になります。平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡された方は特例に該当するか確認してみてはいかがでしょうか。

 宅地建物取引士  村田 ちはる

◇228.実印について◇ 

 アパート・マンションを借りる時に準備しなければならない書類の一つに連帯保証人の“印鑑登録証明書“があります。
 印鑑登録とは、登録された印章(ハンコのこと)、つまり印鑑により個人及び法人を証明する制度です。
(以下、個人の場合についてのご説明を致します。)
 その印影と登録者の住所・氏名・生年月日・性別を記載したものを印鑑登録証明書(印鑑証明)と言います。
 まずは実印として登録するハンコを用意しなければなりませんが、実印とはハンコの中で最も重要なハンコですので何でも良いというわけではありません。実印が印鑑登録証明書と共に悪用されると覚えのない融資等の連帯保証人にされてしまう恐れがありますので複製が容易な三文判等ではなく、しっかりとした専門店で作成されたオリジナルの印章を用いるのが良いでしょう。
 以下のような印章は実印として登録することができませんので注意が必要です。
  ・登録する方の氏名または氏・名を表していないもの
  ・職業その他氏名以外の事項が入っているもの
  ・ゴム印、合成樹脂プレス製の印、その他の印章で変形しやすいもの、及び大量に生産されている既製品
   (プレス加工又は機械彫のもの)
  ・印影の大きさが、一辺の長さ25ミリメートルの正方形に収まらないもの、または一辺の長さ8ミリメートルの正方形に収まるもの
  ・すでに別の方が登録されている印章
  ・凹凸が逆(陰刻)で彫られているもの   など
 最近では家賃保証会社に保証料を支払い連帯保証人不要で契約できる物件も増えてきています。実印・印鑑登録証明書を用意しなくてもいいかもしれませんので一度スタッフまでお尋ねください。

 宅地建物取引士  豊田 唯志

◇227.シックハウス症候群について◇  

「シックハウス症候群」という言葉を多くの方聞いたことがあると思いますが、改めてわかりやすく説明したいと思います。

「シックハウス症候群」とは建材等から発生する化学物質などによる室内空気汚染等が原因で起こる健康障害の総称です。

 症状としては目がチカチカする、鼻水、喉の乾燥、せき、吐き気、めまい、湿疹など人によってさまざまです。

 症状を引き起こす発生源として、建材や家具日用品などから発散する化学物質や湿度が高い場合に発生するカビ・ダニなどが考えられています。

 対策としては日常生活でのカビ・ダニの原因と思われる点を改善し、換気・掃除を適切に行いカビ・ダニ対策を講じる必要があります。
 また、リフォームなどの前に工務店や設計者に使用材料や換気設備などに注意を払ってもらうことが大切だと考えられます。

 宅地建物取引士  坂林 文雄

◇226.「リフォーム」と「リノベーション」はどう違う?◇ 

 最近「リノベーション」いう言葉をよく耳にするかと思いますが、これまでの「リフォーム」と何が違うのか、どういう意味なのかを出来るだけ簡単に説明したいと思います。

 古くなった住まいを直す時などによく「我が家もそろそろリフォームしようか!」などと使われますが、これは新築の時のような綺麗な状態に戻す工事をイメージするかと思います。

 リフォーム=Reformという単語を分解すると「Re+Fome」となり、「元の形に戻す」という意味になります。
 
 それではリノベーションという言葉はどういう意味なのか?

 リノベーション=Renovationという単語を分解すると「Re+Innovation」となります。このInnovationという意味は辞書などで調べると「革新」や「刷新」、「新しく採り入れた」などと書いてあります。

 今までのリフォームとは古くなった部屋の畳や襖を張り替えたり、床のフローリングを張り替えたりして間取りなどはそのままで新しい状態に戻す工事。

 リノベーションとなると、例えば6帖の台所と隣の和室の二間続きの12帖を取り壊し、まとめて18帖のLDKにやり替える工事、その際には配管設備やキッチンなども入れ替えることを想定しています。これまで以上に住まいの機能や価値が上がる改修工事になります。
 
 当社でも、お客様のニーズに合わせてリフォーム、リノベーションのご提案をしております。お見積りだけでも大丈夫ですので、お気軽にご相談ください。

  宅地建物取引士 堀 大吾

◇225.上空に高圧線が通過する土地について◇  

 高圧線が土地の上空を通過している場合、その土地は「制約」を受ける為、土地評価する際は減価が考慮されます。「制約」とは具体的に、
 ①高圧線の使用電圧170,000V以下の場合
  最下垂時の送電線から3m以上距離をとらないと、建物が建てられない。(高い建物が建てられない場合がある。)
 ②高圧線の使用電圧170,000Vを超える場合
  高圧線直下を含む、高圧線の外側線から側方3mの範囲内には、建物が建てられない。
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 その土地の所有者であれば、電力各社の窓口で送電圧、離隔距離、地役権設定の範囲・内容等詳細を教えてもらえます。所有者でなければ、所有者の委任状が必要になります。
 最後に、高圧線下地であるために、どの程度評価減となるかは一慨には言えません。高圧線が土地のどの部分を、どのくらいの範囲で通るかによって、減価の程度は変わってきます。また、上記のような法的規制以外にも「圧迫感」、「危険感」等の心理的要因による減価もあり得ますので、とても複雑です。
 以上、不動産の購入・売却・納税の際等、参考にしていただければ幸いです。

 宅地建物取引士  龍井 義直

◇224.不動産所得について◇  

 不動産の貸付による所得は、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかり、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上となると事業税がかかります。
 対象は、地代、家賃、権利金、礼金、返還不要の敷金や保証金、更新料、名義書替料など。

●不動産所得の計算
 総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額 
 必要経費・・・固定資産税、保険料、建物の減価償却費、借入金の利子、修繕費など

 尚、青色申告者(正規の簿記の原則により記帳している場合)には、青色申告特別控除があります。
 総収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除 = 不動産所得の金額

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●個人の不動産所得に係る損益通算の特例
  不動産所得が赤字となった場合には、給与所得等と損益通算ができます。
  ただし、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額については、損益通算の対象となりません。

●申告と納税
  所得税・・・毎年3月15日までに確定申告書を提出・同日まで納付
  住民税・・・所得税の申告をした人は、住民税の申告の必要なし
     (所得税の申告書に住民税に関する記載もするため)
      納期は、6月、8月、10月、翌年の1月の4回
      市町村からの納税通知書のよって納付
      ※住民税は市町村税と都道府県税なので、各市町村によって
     納期が異なる場合有り



  宅地建物取引士 佐竹 直美

◇223.物件のご見学の際は◇  

 今の季節、暑いですから素足にサンダルが多くなりますよね。特に、休日はなるべく靴下は履きたくないですよね。でも、見学にいらっしゃるときは、靴下に靴をおすすめしております。

 やはり、せっかくご覧いただくのですから、建物の外回りや庭もよく見ていただきたい。急な雨で庭がぬかるんだりする場合もあります。庭の草が伸びていたり、虫刺されが気になったり。サンダルでお見えになり、足が汚れたりするのが気になって隅々まで見ていかれない方もいらっしゃいます。これは、もったいない!!

 また、案内時にはスリッパをご用意しておりますが、和室などにはスリッパを脱いで入っていただくときもあります。まだお住まいのお宅を訪問する際は、素足ではあまり良い印象をもたれない場合もあります。

 せっかくの見学の機会ですから、気持ちよく見ていただければと思います。

 宅地建物取引士 中村 麻子


◇222.相続税の基礎控除額について◇ 

相続税の基礎控除額は、次のように計算します。

o平成27年1月1日以後に相続が開始(被相続人が死亡)した場合
 基礎控除額=3,000万円 + 600万円 × 相続人の数


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上記式のうち、相続人の数については、
1.相続を放棄した人がいても、その放棄がなかったものとして相続人の数に算入します。
2.相続人の中に養子がいる場合は、次の通りとなります。
 ① 被相続人に実子がいる場合は、養子のうち1人までを相続人の数に含めます。
 ② 被相続人に実子がいない場合は、養子のうち2人までを相続人の数に含めます。
※ 特別養子縁組による養子や被相続人の配偶者の実子で被相続人の養子となった者などは、実子とみなされます。

平成29年6月1日に被相続人が死亡した場合の基礎控除額の計算例

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基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 4人(白抜数字の数) =5,400万円

 宅地建物取引士 小田裕之

◇221.農地を転用目的で売買する場合◇  

 農地を売買する場合は農業委員会に届け出または許可申請が必要です。
 今回は市街化区域の場合を説明します。
 申請書の他に添付書類として 登記事項証明書、公図、位置図、他に土地改良区へ意見書の提出が必要です。1,000㎡以上の場合はこの他に、開発許可書、施設計画図、平面図なの開発許可申請と同じ図面が必要です。
 土地改良区の意見書には売主買主双方の印鑑と地区の同意が必要で、総代、生産組合長、また○○土地改良区総代さんなどの複数の同意の印鑑が必要なこともあります。
 さらに土地改良区が二つにまたがっていることもあります。
 その地区によって誰の同意が必要か事前に土地改良区に確認することが大切です。
 土地改良区には転用決済金が必要です。また地区によって独自に転用決済金を集金しているところもあります。
 提出日は毎月15日と月末の月2回です。受理書は二週間ほどでおりてきます。
 一般的には行政書士が行います。以外と手間のかかる手続きです。
詳しくはお近くの行政書士にご相談下さい。

 宅地建物取引士 岸  進

◇220.◇住宅取得資金の贈与税の非課税 

 平成27年1月1日から平成33年12月31日迄の間に父母や祖父母などからの
贈与により、自己の住宅の用に供する家屋の新築、一定の中古住宅の取得
または増改築等の費用に充てるための金銭を贈与した場合は下記の表のと
おり贈与税が非課税となります。

2200


要件
①贈与を受けた受贈者が日本国内に住所を有していること。
②贈与を受けた時に贈与者は直系尊属であること。
③贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。
④贈与を受けた年の翌年3月15日迄にその家屋に居住すること。
⑤家屋の床面積が50㎡以上240㎡以下。
⑥中古住宅の場合は築後20年以内(耐火建築物の場合は25年以内)。
その他要件がありますので確認が必要です。

宅地建物取引士   畑田 忠行