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◇233.低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例◇ 

 不動産業者が受け取れる不動産売買の報酬額の上限は売買価格によって決まります。
売買価格が低いと報酬額の上限も低くなります。

 媒介を行う場合、価格が高い物件でも低い物件でも同様に経費が掛かることから、低価格帯の取引が積極的に行われにくいとして、全国で問題になっている空家等の流通・利活用を促進するために媒介報酬額の特例が設けられました。

 「低廉な空家等」とは売買価格400万円以下の物件で、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合の当該費用の相当額を従来の報酬額にプラスして受け取ることができます。ただし、18万円+消費税額=194,400円を超えてはならず、(以下の表参照)また、受領できるのは売主からのみで、あらかじめ売主と合意する必要があります。

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 宅地建物取引士  中村麻子

◇232.地価評価について◇ 

 今年も、国道交通省より全国の公示区域内(都市計画区域等)に所在する『標準地(平成30年地価公示では全国26,000地点)』の平成30年1月1日価格時点の地価公示価格が3月27日に発表となり、テレビや新聞等で報道されました。この地価公示の目的は、都市及びその周辺の地域等において一定数の『標準地』を選定し、その『正常な価格』を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与しようとするものであります。
 また、固定資産税評価については地価公示価格等の7割程度、相続税、贈与税の評価(路線価等)については地価公示価格等の8割程度を目途に評価を行うこととされており、この地価公示価格をベースに「公的土地評価の均衡化・適正化」が図られております。
 今年の地価公示価格は、全国平均で見ますと、住宅地の平均変動率が10年ぶりに上昇に転じ、商業地及び全用途平均はともに3年連続で上昇しました。富山県内の状況は、県内15市町村における232地点の標準地について公示されましたが、全用途平均の地価平均変動率は、昨年と同様▲0.3%の下落となっており(平成5年から26年連続の下落)、市町村ごとの全用途平均では、富山市と舟橋村が上昇、他の市町は下落傾向となっています。富山市の平均変動率は4年連続で上昇となり、特にJR富山駅周辺、市内軌道線沿線、婦中町の大型商業施設『ファボーレ』周辺などに上昇地点が集中しております。 
 今回の地価公示価格、及び各『標準地』の位置等、詳細については、国土交通省のホームページ(土地総合情報システムhttp://www.land.mlit.go.jp/webland/ など)にて公開されておりますし、県庁、市町村役場、不動産鑑定士の事務所においてもご覧になれます。
 もちろん当社グループの富山総合不動産研究所でもご覧になれますので、どうぞお気軽にお立ち寄りください。

 宅地建物取引士 小田裕之

◇231.住宅ローン金利について◇  

 住宅ローンには、固定金利期間選択型と全期間固定金利型の二種類があります。前者のメリットは当初低い金利(一定期間が過ぎるとあとは更新する)で借り入れができるので返済額を抑えることができます。しかしデメリットとして市場金利が上がると返済額が増えることになります。また後者のメリットは金利が高めだが最後まで一定なので返済計画が立てやすくなります。デメリットは市場金利が低くなっても返済額は変わらないことです。
 今後金利が上がらないと考えるのであれば固定金利期間選択型がお勧めで、金利が今後上がっていくと考えるのであれば全期間固定金利型が良いと思います。金利の変動より毎月決まった返済額の方が安心だと思われる場合は正に後者の方が良いと思います。
 現状ではデフレ時代が長く、住宅ローン金利も過去最低を継続しています。今後消費税も10%になることを考えるとこれ以上金利は下がらないのではないでしょうか。借入期間が長期になる住宅ローンの場合、今借りるとすれば全期間固定金利型の方が安全のような気がしますが、社会情勢を見ながら検討する必要があると思います。
詳細は各銀行融資窓口でご相談ください。

宅地建物取引士 岸  進

◇230.[建物状況調査](インスペクション)について◇ 

 今年4月より宅地建物取引業法の一部が改正されます。
 不動産業者が売主(または買主)より媒介契約(売却の依頼または購入の依頼)を締結する際、中古住宅等の場合、建物状況調査を実施する者のあっせんの可否を示し、依頼者の意向に応じあっせんするというもの。
(建物の状況、質等を把握し、購入判断や、リフォーム等、また引渡し後のトラブル防止に役立てようというものです)
 建物状況調査を実施するか否かは、売買する際の義務ではありません。
 調査を実施した場合は重要事項説明時に調査の結果を買主に説明し、売買契約時には、売主買主双方に確認し書面を交付することになります。
 建物状況調査とは、中古住宅の基礎、外壁等に生じているひび割れや、雨漏り等の劣化不具合等の有無を目視、計測等により調査するもので、国の登録を受けた技術者が行います。

 宅地建物取引士  畑田 忠行

◇229.平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除◇ 

 個人が、平成21年に取得した国内にある土地又は土地の上に存する権利(以下「土地等」)を平成27年以降に譲渡した場合又は平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合にはその譲渡所得の金額が控除額になります。

1. 特例を受けるための要件
 (1)平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得すること。
 (2)平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
 (3)親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
 (4)相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
 (5)譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
2. 特例を受けるための手続
 この特例を受ける旨記載した確定申告書を提出することが必要です。また、確定申告書には次の書類を添えてください。
 (1)譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
 (2)土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が平成21年又は平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類

 これから確定申告の時期になります。平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡された方は特例に該当するか確認してみてはいかがでしょうか。

 宅地建物取引士  村田 ちはる

◇228.実印について◇ 

 アパート・マンションを借りる時に準備しなければならない書類の一つに連帯保証人の“印鑑登録証明書“があります。
 印鑑登録とは、登録された印章(ハンコのこと)、つまり印鑑により個人及び法人を証明する制度です。
(以下、個人の場合についてのご説明を致します。)
 その印影と登録者の住所・氏名・生年月日・性別を記載したものを印鑑登録証明書(印鑑証明)と言います。
 まずは実印として登録するハンコを用意しなければなりませんが、実印とはハンコの中で最も重要なハンコですので何でも良いというわけではありません。実印が印鑑登録証明書と共に悪用されると覚えのない融資等の連帯保証人にされてしまう恐れがありますので複製が容易な三文判等ではなく、しっかりとした専門店で作成されたオリジナルの印章を用いるのが良いでしょう。
 以下のような印章は実印として登録することができませんので注意が必要です。
  ・登録する方の氏名または氏・名を表していないもの
  ・職業その他氏名以外の事項が入っているもの
  ・ゴム印、合成樹脂プレス製の印、その他の印章で変形しやすいもの、及び大量に生産されている既製品
   (プレス加工又は機械彫のもの)
  ・印影の大きさが、一辺の長さ25ミリメートルの正方形に収まらないもの、または一辺の長さ8ミリメートルの正方形に収まるもの
  ・すでに別の方が登録されている印章
  ・凹凸が逆(陰刻)で彫られているもの   など
 最近では家賃保証会社に保証料を支払い連帯保証人不要で契約できる物件も増えてきています。実印・印鑑登録証明書を用意しなくてもいいかもしれませんので一度スタッフまでお尋ねください。

 宅地建物取引士  豊田 唯志

◇227.シックハウス症候群について◇  

「シックハウス症候群」という言葉を多くの方聞いたことがあると思いますが、改めてわかりやすく説明したいと思います。

「シックハウス症候群」とは建材等から発生する化学物質などによる室内空気汚染等が原因で起こる健康障害の総称です。

 症状としては目がチカチカする、鼻水、喉の乾燥、せき、吐き気、めまい、湿疹など人によってさまざまです。

 症状を引き起こす発生源として、建材や家具日用品などから発散する化学物質や湿度が高い場合に発生するカビ・ダニなどが考えられています。

 対策としては日常生活でのカビ・ダニの原因と思われる点を改善し、換気・掃除を適切に行いカビ・ダニ対策を講じる必要があります。
 また、リフォームなどの前に工務店や設計者に使用材料や換気設備などに注意を払ってもらうことが大切だと考えられます。

 宅地建物取引士  坂林 文雄

◇226.「リフォーム」と「リノベーション」はどう違う?◇ 

 最近「リノベーション」いう言葉をよく耳にするかと思いますが、これまでの「リフォーム」と何が違うのか、どういう意味なのかを出来るだけ簡単に説明したいと思います。

 古くなった住まいを直す時などによく「我が家もそろそろリフォームしようか!」などと使われますが、これは新築の時のような綺麗な状態に戻す工事をイメージするかと思います。

 リフォーム=Reformという単語を分解すると「Re+Fome」となり、「元の形に戻す」という意味になります。
 
 それではリノベーションという言葉はどういう意味なのか?

 リノベーション=Renovationという単語を分解すると「Re+Innovation」となります。このInnovationという意味は辞書などで調べると「革新」や「刷新」、「新しく採り入れた」などと書いてあります。

 今までのリフォームとは古くなった部屋の畳や襖を張り替えたり、床のフローリングを張り替えたりして間取りなどはそのままで新しい状態に戻す工事。

 リノベーションとなると、例えば6帖の台所と隣の和室の二間続きの12帖を取り壊し、まとめて18帖のLDKにやり替える工事、その際には配管設備やキッチンなども入れ替えることを想定しています。これまで以上に住まいの機能や価値が上がる改修工事になります。
 
 当社でも、お客様のニーズに合わせてリフォーム、リノベーションのご提案をしております。お見積りだけでも大丈夫ですので、お気軽にご相談ください。

  宅地建物取引士 堀 大吾

◇225.上空に高圧線が通過する土地について◇  

 高圧線が土地の上空を通過している場合、その土地は「制約」を受ける為、土地評価する際は減価が考慮されます。「制約」とは具体的に、
 ①高圧線の使用電圧170,000V以下の場合
  最下垂時の送電線から3m以上距離をとらないと、建物が建てられない。(高い建物が建てられない場合がある。)
 ②高圧線の使用電圧170,000Vを超える場合
  高圧線直下を含む、高圧線の外側線から側方3mの範囲内には、建物が建てられない。
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 その土地の所有者であれば、電力各社の窓口で送電圧、離隔距離、地役権設定の範囲・内容等詳細を教えてもらえます。所有者でなければ、所有者の委任状が必要になります。
 最後に、高圧線下地であるために、どの程度評価減となるかは一慨には言えません。高圧線が土地のどの部分を、どのくらいの範囲で通るかによって、減価の程度は変わってきます。また、上記のような法的規制以外にも「圧迫感」、「危険感」等の心理的要因による減価もあり得ますので、とても複雑です。
 以上、不動産の購入・売却・納税の際等、参考にしていただければ幸いです。

 宅地建物取引士  龍井 義直

◇224.不動産所得について◇  

 不動産の貸付による所得は、不動産所得として、国税である所得税、地方税である住民税がかかり、一定規模以上の不動産を賃貸し、所得が一定額以上となると事業税がかかります。
 対象は、地代、家賃、権利金、礼金、返還不要の敷金や保証金、更新料、名義書替料など。

●不動産所得の計算
 総収入金額 - 必要経費 = 不動産所得の金額 
 必要経費・・・固定資産税、保険料、建物の減価償却費、借入金の利子、修繕費など

 尚、青色申告者(正規の簿記の原則により記帳している場合)には、青色申告特別控除があります。
 総収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除 = 不動産所得の金額

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●個人の不動産所得に係る損益通算の特例
  不動産所得が赤字となった場合には、給与所得等と損益通算ができます。
  ただし、土地を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の金額については、損益通算の対象となりません。

●申告と納税
  所得税・・・毎年3月15日までに確定申告書を提出・同日まで納付
  住民税・・・所得税の申告をした人は、住民税の申告の必要なし
     (所得税の申告書に住民税に関する記載もするため)
      納期は、6月、8月、10月、翌年の1月の4回
      市町村からの納税通知書のよって納付
      ※住民税は市町村税と都道府県税なので、各市町村によって
     納期が異なる場合有り



  宅地建物取引士 佐竹 直美